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권대중의 부동산 산책

HUG의 정비사업 후순위 보증 규제 완화

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정비사업(재개발·재건축사업 등)을 추진하는 경우 조합에서는 사업추진단계별로 생각보다 많은 자금이 소요된다.

그 중에서 조합운영비도 필요하지만 더 중요한 것은 건설자금이나 이주비용이 원활하게 조달되지 못하면 사업이 지연되고 비용이 증가하여 어려움을 겪게 된다.

특히, 조합들은 지금까지 건설사의 지급보증 형태로 자금을 조달해 왔으나 공적 주택금융보증을 이용하는 방법도 있다. 즉, HF(한국주택금융공사 이하 HF)와 HUG(주택도시보증공사 이하 HUG)를 이용하는 방법이다.

HF는 건설자금보증과 개량자금보증을 해주고 있는데 건설자금보증에는 건축자금보증과 재개발정비사업 자금대출보증이 있고, 개량자금보증에는 개량자금보증과 리모델링 자금보증이 있다.

또한 HUG에서도 HF와 같은 방법으로 건설자금보증과 개량자금보증을 해주고 있는데 건설자금보증에는 소규모주택 정비사업자금을 비롯해 정비사업 자금대출 보증(이주비·부담금·사업비), 리모델링 자금보증, 단독주택 품질보증, 단독주택 준공보증 등을 해주고 있다.

그리고 개량자금보증에는 행위허가를 득한 리모델링사업, 이주비보증(종전 토지 및 건축물 평가액의 70% 이내), 부담금보증(조합원 부담금의 70% 이내), 사업비보증(단위사업 총 사업비의 50% 이내) 등을 해주고 있다.

조합이 일정요건만 갖추면 이 두 보증기관을 이용해 자금을 조달하면 저리융자가 가능하고 공적보증이므로 안전한 사업을 추진할 수 있다.

윤석열 정부는 후보시절 주택공급 250만호 공급을 지키기 위해서는 HF와 HUG의 역할이 그 어느 때 보다도 중요한 시점이다.

특히, 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링정비사업의 공적 보증기구 역할은 현재 HUG에서만 하고 있어 HUG 보증을 필요로 하는 다수의 정비사업조합은 선택의 폭도 없지만 최근 심사가 지연되어 보증서 발급까지는 평균 3~4개월 이상 시간이 소요된다고 한다. 이로 인해 금리가 가파르게 오르는 추세에 있는 현 상황에서 조합이 정상적으로 자금조달을 하지 못하면 이주·철거가 지연되고 이로 인해 향후 금융비용이 과다하게 발생할 여지가 있다.

또 HUG는 이주비 대출보증으로 종전 토지 및 건축물 평가액의 70%까지 보증을 해주지만 규제지역에서는 LTV 제한으로 실제 조합원이 사용할 수 있는 이주비의 규모는 종전자산가치의 40~50% 수준이 일반적이다. 문재인 정부 당시 주택가격의 상승은 물론 전월세 가격이 급등하면서 급등한 가격을 고려할 때 규제지역에 적어진 이주비 대출액은 현실적으로 조합원들이 이주를 원활하게 하지 못하게 하는 사례도 있다.

특히, 다주택자, 법인, 저신용자, 재개발사업의 경우 1+1 소유자들은 사실상 HUG의 이주비 보증이 거절되어 사업추진에 차질을 빗거나 이주비가 부족한 탓에 처음 계획한 이주 일정을 맞추지 못하고 이주·철거가 지연되는 경우도 있다.

이에 일부 조합과 시공사는 HUG의 후순위 동의를 받아 사업 촉진비 명목으로 추가적인 이주비를 조달하여 진행한다. 하지만 최근 HUG의 후순위 동의 거부라는 입장을 밝히면서 사업장들이 자금조달의 문제로 애로를 겪고 있다.

HUG의 후순위 동의란? HUG에서 이주비와 사업비 보증을 받은 조합은 HUG와 조합, 해당 금융기관, 시공사 간의 4자 표준약정을 체결하게 되는데 조합이 특정 목적을 위해 후순위대출을 실행할 때 선순위자인 HUG의 동의를 받아야 하는 것을 말한다.

최근 일부 조합은 이러한 HUG 동의 과정이 불가능해 HUG의 동의 없이 추가 사업비를 조달하기 위해서 제3의 금융기관(증권사 등)과 여러 방안을 모색 중이며 이 경우 금융기관은 HUG 동의 없이 추가 정비사업비를 조달하는 명목(Risk Hedge)으로 고금리의 상품을 제안하는 경우도 있다. 때문에 가능한 한 조기에 이주·철거를 진행하고자 하는 정비사업 조합은 고금리, HUG와의 문제소지(향후 HUG가 해당 사실을 인지하여 문제를 제기할 경우 최악의 경우 보증취소라는 Penalty를 부과할 수 있음)를 안고 자금을 조달할 수밖에 없다.

또 이러한 허점을 잘 알고 있는 시공사들은 수주전략으로 촉진비지원이라는 명목으로 그동안 조합원 이주비 지원(LTV 초과 및 이주비 대출 불가자) 조건을 내 세우는 경우가 많았으며 시공사의 신용공여를 통해 적절한 금리로 필요한 자금을 조합에 지원해 적기에 이주・철거를 진행시켰다.

그러나 최근에는 이러한 HUG의 우회대출에 대한 동의 불가 움직임에 자칫 조합과 맺은 약속을 지키지 못해 분쟁이 발생할 소지도 안고 있다. 이러한 문제들은 조합 스스로 해결할 수 있는 문제들이 아니다. 따라서 정부의 대출규제 강화와 금리인상에 따른 시장상황 악화는 정비사업 추진에 악재로 작용하고 있어 사업추진의 돌파구가 마련되어야 할 때다.

특히, 자금조달과 관련된 문제들은 정부차원에서 적극적 지원이 필요하다. 이러한 차원에서 정부는 이주비용 대출보증 기관과 규모를 확대할 필요가 있으며, HUG의 후순위 동의 문제에 대해서도 전향적인 입장정리가 필요하다.

HUG의 업무과중은 물론 독점적 폐해를 막기 위해서도 또 다른 공적기관에서 보증업무를 시행할 수 있도록 고려할 때가 됐다. 이럴 경우 경쟁에 따른 보증료 인하 및 국민 편익 증진에 기여할 수 있을 것이다. 물론, 금리가 오르고 부동산시장이 어려워지고 있지만 이럴수록 국가와 국민을 위한 규제 완화는 필요하다.


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