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권대중의 부동산 산책

민간주택공급의 걸림돌

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윤석열 정부의 250만호 주택공급 약속은 지켜질 것인가?

원희룡 국토교통부장관은 8월 중순쯤 주택공급에 대한 로드맵을 발표하겠다고 했다. 아마도 정부가 추진하는 주택공급은 시간이 문제이지 차질 없이 공급하겠다고 약속할 것이다.

단지, 250만호가 윤석열 정부의 임기 내 모두 입주물량이라고 국민들은 생각해서는 안 된다. 빨리 공급을 서두른다 하여도 절반정도는 입주물량이 될 수 있겠지만 절반정도는 인허가 물량이나 주택을 공급할 수 있는 부지확보 정도가 되지 않을까한다.

문재인 정부에서 시작한 3기 신도시가 아직도 첫 삽을 뜨지 못하고 있는 현실을 감안하면 주택을 공급하는 과정에서 언제 택지를 확보하고, 언제 건축 인허가를 받을 것이며, 언제 건물을 지을 것인가? 건물을 모두 지어야 입주할 수 있기 때문에 윤석열 정부 임기 내 입주물량 250만호는 입주물량이라고 보기에는 물리적으로 매우 어려운 기간이다. 그래서 국민들은 입주물량이 아니라 인허가 물량이라고 생각하면 좋겠다.

이보다 더 시급한 것은 정부가 주도해서 주택을 공급하는 것 말고 민간에서 택지를 구입하고 인허가를 받아 공급하는 민간주택공급이 훨씬 더 쉽고 빠르게 공급할 수 있다는 것을 정부는 알아야 한다. 그런데 민간이 주택을 공급하는 과정에 걸림돌이 하나, 둘이 아니다. 걸림돌이 해소되지 못하면 민간이 공급하는 주택공급도 차질이 빗어질 수 밖에 없어 결국, 규제 완화가 공급혁신이라는 말이 나온다.

예를 들면 일정가구 이상의 공동주택을 공급하는 경우 교육청의 학생 수용 여부를 협의해야 한다. 이때 교육청 담당자의 자의적 판단으로 학생 수용 불가라는 의견을 주면, 공동주택 공급은 건축심의도 받지 못하고 사업 초기 단계에서부터 중단된다. 현재 전국적으로 학생수용여부와 관련해서 교육청으로부터 학생수용불가 판정을 받아 공급되지 못하고 있는 공동주택이 수십만 호가 될 것으로 판단된다. 인구는 점점 감소하고 있다. 당장 출산율이 감소하여 초등학교나 중고등학교 학생 수가 줄어들고 있다.

더 나아가 대학생마저 줄어드는 형국에 교육청의 행정 잣대가 너무 유연하지 못한 것 아닌가 한다. 교육행정도 현실을 감안한 미래 지향적 행정이 필요한 시기이며 유연하고 합리적으로 추진되어야 한다.

그러기 위해서는 첫째, 최소한 교육법에서 정한 도보 1.5Km이내에 학생 통학권역을 유연하게 운영하여 학생을 배치해야 한다. 둘째, 초등학교 건립 세대수인 4,000~6,000세대의 기준을 인구가 감소하고 학생 수가 줄어드는 것을 감안하면 2,000~3,000세대로 조정한다면 학생 수용이 좀 더 유연성을 가질 것이다. 셋째, 사업초기단계와 입주시기까지는 짧게는 4~5년, 길면 6~7년이 소요되므로 학생 수용에 대한 판단의 시점 조정이 필요하다. 넷째, 기존 학교의 수직, 수평 증축을 특별법을 재정하더라도 용적률과 건폐율 완화 등을 통해 가능하도록 해야 한다. 다섯째, 예치금 제도 도입으로 학생 수용 판단시점과 준공시점의 차이가 많으므로 공동주택사업은 추진하게 하고, 학생유발 학급 수만큼의 증축비용을 예치함으로서 입주 시 필요한 경우 증축하고, 필요치 않으면 반환하도록 하는 제도가 필요하다. 여섯째, 모듈러 교실을 적극 활용하여 기존학교의 증축이 용이하도록 하면 좋을 것이다. 일곱째, 1학급의 학생 수를 유연하게 하여 현재 26명까지 낮추는 곳이 있는데, 교육법에서 정한 31명까지 늘린다면 많은 학생 수용이 가능할 것이다.

이렇듯 주택을 공급하는 과정에는 교통영향평가, 환경영향평가, 상하수도영향평가, 더 나아가서 교육청까지 한 바퀴 돌아서 무사운전을 해야 건축허가를 받을 수 있다는 말이 나온다. 한곳이라도 걸림돌이 발견되면 건축허가는 불가능하다, 이런 여건 속에서 어떻게 민간건설사들이 주택공급을 늘릴 수 있을지 의심이 든다. 정부는 객관적이고 합리적인 방법으로 부처 간의 업무협의를 통하여 최소한의 통합심의와 유연성 있는 규제완화가 필요하다. 주택공급을 늘릴 수 있는 방법은 여러 가지 있겠지만 규제완화가 바로 공급혁신이라는 인식을 해야 할 때라고 생각한다.


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