용적률 그대로 층수만 풀어···'집값 자극' 우려도

아파트 층고 제한 없애고 용도지역 규제 개편·완화

"규제 풀리며 재건축사업 탄력···도심지 개발 긍정적"

핵심 용적률은 그대로···오세훈 "집값 자극 걱정 기우"

"용적률과 관계없이 질적공급에 집값 상승 불가피"

사진=이수길 기자 [e-mail] .

서울시가 지난 10년 가까이 주거용 건축물에 적용해온 한강변 '35층 룰'을 폐지하면서 높이 제한 규제로 발목이 잡혔던 재건축 사업에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 다만 이번 높이 제한 규제 완화로 집값을 자극할 것이란 지적도 제기된다.

서울시는 이같은 내용이 담긴 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 '2040 서울도시기본계획안'을 지난 3일 발표했다. 기존의 용적률은 그대로 적용하되 한강 조망권 등을 고려해 높고 낮은 건물을 조화롭게 배치할 수 있도록 한 것이다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 결정한다.

오세훈 서울시장은 "향후 20년 서울시정의 이정표 역할을 할 '2040 서울도시기본계획'에는 비대면·디지털전환 및 초개인·초연결화 등 다양한 사회적 변화와 요구를 수용하고, 미래지향적인 고민을 충분히 담아냈다"며 "차질 없이 실행해 서울시민의 삶의 질과 도시 경쟁력을 높이겠다"고 말했다.

서울시가 추진할 각종 도시계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 '국토계획법'에 따른 법정계획으로 향후 20년 서울이 지향하는 도시공간의 미래상을 담은 장기계획이다. 1990년 최초로 법정 도시기본계획이 수립된 이후 다섯 번째로 마련하는 것으로 국토계획법상 5년마다 재정비해야 한다. 이번 계획은 2014년에 수립된 '2030 서울플랜'을 대체한다.

그동안 서울시는 박원순 전 시장 시절에 수립된 '2030 서울플랜'을 통해 3종 일반주거지역 최고층수를 35층으로 제한해왔다. 이로 인해 35층을 초과해 아파트를 올리려는 재건축 단지들이 줄줄이 퇴짜를 맞기 시작했고, 정비사업이 지연되면서 공급 부족 현상도 지속됐다. 실제로 정비사업을 추진한 서울 아파트 단지는 층수 제한 탓에 좀처럼 속도를 내지 못했다.

아울러 시는 도시계획의 패러다임을 바꾸기 위해 현행법상 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하기로 했다. 용도지역은 한 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도를 정해 건물의 높이와 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울 내 용도지역은 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분된다.

시는 이 제도가 산업화 시대에 만들어진 뒤 지금까지 경직적으로 운용돼 복합적인 공간 구성에 제약이 된다고 보고, 이를 넘어서는 '비욘드 조닝'(Beyond Zoning)을 시도하기로 했다. 정부와 학계, 전문가 등과 공감대를 형성하고 공론화해 국토계획법 개정 등 법제화를 추진할 계획이다.

전문가들은 이번 서울시의 규제 완화가 꽉 막힌 서울 공급 활로를 열 방안이라며 긍정적으로 평가하고 있다. 권대중 명지대 교수는 "이번 규제 완화로 재건축·재개발 사업이 활성화될 수 있을 것"이라며 "도심지 개발의 긍정적인 효과가 기대된다"고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 "층수제한을 폐지하면 다양한 건축들이 나올 수 있고, 조망이 확보되기 때문에 도시경쟁력에 긍정적"이라고 평가했다.

일각에선 이번 규제 완화가 집값 상승을 부추길 것이란 전망도 제기된다. 송승현 도시와경제 대표는 "용적률과 관계없이 아파트의 경우 고층으로 올라가면 올라갈수록 조망권이 확보되면서 가격이 올라간다"며 "기존 주택과 차별성을 두기위한 질적공급이 일어나게 되면 이러한 부분들이 건축비에 녹아들수 밖에 없어 주변 시세에 어느정도 영향을 줄 수 있다"고 전했다.

송 대표는 "다만 어느정도 집값 자극이 있더라도 도시경쟁력을 올릴 수 있는 부분이기 때문에 올바른 방향으로 가고 있다"며 "몇년 간 올라온 집값 상승에 대한 불안 심리들이 잠재워진 뒤 사업들을 진행시키면 된다"고 설명했다. 이어 "특히 특정 지역에만 부가 돌아 가지 않도록 반드시 국민들과 사회적 합의가 먼저 이뤄진 뒤 세분화해 진행해야 될 것"이라고 덧붙였다.

이에 대해 오 시장은 용적률은 그대로 둔 상태에서 층수 제한만 푸는 것이기 때문에 부동산 가격 상승으로 이어지지 않는다고 자신감을 나타냈다. 오 시장은 "높이 제한이 사라진다고 해서 환경부하나 교통부하가 걸릴 가능성은 없다"며 "토지가격을 자극하는 부작용은 걱정하지 않아도 된다"고 강조했다.