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공공성 강화한 오세훈표 재건축에 시장 반응 ‘냉랭’···“예견된 일”

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재개발은 훈풍인데, 온도차 보이는 오세훈표 ‘공공기획’
‘1호 사업장’ 송파 오금현대, 주민 반발에 일단 보류
“임대비율 높고 주민 수렴 부족···공공재건축과 비슷”

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노형욱 국토교통부장관-오세훈 서울시장 ‘국토교통부-서울특별시 주택정책 협력 간담회’. 사진=이수길 기자 leo2004@newsway.co.kr 오세훈 서울시장이 9일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '국토교통부-서울특별시 주택정책 협력 간담회'에서 인사말을 하고 있다.

오세훈 서울시장의 주택공급 핵심 정책인 ‘공공기획’을 놓고 재건축과 재개발이 서로 상반된 행보를 보이고 있다. 똑같은 민간사업방식이지만 재개발은 공모 전부터 문의가 잇따르는 반면, 재건축은 주민 반대로 시작부터 삐걱거리는 모습이다. 임대비율이 많아 정부가 추진하는 공공재건축과 다를 게 없다며 주민들의 반발이 만만찮기 때문이다. 현재 ‘공공기획’을 적용한 첫 번째 재건축 사업장인 서울 송파구 ‘오금현대아파트’도 21%라는 높은 임대 비율로 주민들의 반발이 심해 일단 보류된 상황이다.

오 시장이 취임 전부터 ‘스피드 주택 공급’을 간판 공약으로 내세웠던 만큼 야심차게 추진했지만 임대비율 문제 등으로 재건축 사업이 제동이 걸린 것이다. 상황이 이렇자 강남 등 주요 재건축 단지들은 현 정부의 공공직접시행 재개발·재건축 정책과 다르지 않다며 실망감을 드러내는 목소리가 나온다. 이렇듯 예기치 못하게(?) 공공성을 강화한 오 시장의 재건축 청사진은 사실상 그가 취임하자마자 예견됐다는 지적이 나온다. 지난 4월 서울시에서 공개한 잠실 아시아선수촌, 명일삼익그린2차 아파트 등 지구단위계획안이 그러한 예다.

◇잠실 아시아선수촌·암사·명일 아파트 지구단위계획안이 시그널 = 민간 재거축 활성화를 약속했던 오 시장은 ‘공공기획’ 정책을 내놓기 전에 일부 재건축 단지에서 재정비 사업 가이드라인을 속속히 내놓은 바 있었다.

앞서 서울시는 지난 4월 말 ‘아시아선수촌 아파트 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정(안)’을 공개했다. 계획안에는 공간·생활환경·인구사회·도시경관 등 4대 분야에서 공공성을 확보할 수 있는 요소가 대폭 적용됐다. 특히 청년·고령자 등을 위한 1~2인 가구와 신혼부부 등으로 구성된 특성화 주택공공주택 등 임대주택 비율이 다수 포함됐다. 당시 해당 주민들은 “열람해보니 임대밭”이라며 실망감을 드러냈다. 이 외에도 분양세대와 임대세대를 혼합하는 형태의 ‘소셜믹스’ 정책도 도입했다.

이후에도 공개한 강동구 현대홈타운·강동롯데캐슬퍼스트·프라이어팰리스·명일삼익그린2차 아파트 등이 특별계획구역으로 묶인 ‘암사·명일 아파트 지구단위계획안’도 이같은 흐름을 반영했다.

해당 계획안들을 두고 공공성을 강화하는 내용들이 많이 포함돼 있어서 당시 시장의 반응은 의아해했다. 한강변 35층룰 폐지와 정비사업 규제 완화를 내세운 오 시장의 정책 기조와는 조금 엇박자라는 느낌이 들었기 때문이다. 공공성을 강화하는 내용이 다수 담기면서 예상대로 주민들 사이에서는 불만이 쏟아져 나오고 있다. 심지어는 “결과적으론 박원순 전 시장과 다를 게 없다”, “고급 아파트를 기대했는데 임대뿐 아니라 청년, 고령자 등 1~2인 가구만 득실대는 공공주택으로 전락했다”고 실망했다.
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주민들은 쉽사리 호응하지 않는 분위기지만 일단 받아들이되 지구단위계획의 일부 내용들을 대폭 변경해 서울시에 재차 요구하는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 알려졌다. 특히 소셜믹스 정책과 관련해서는 대폭 수정시키려 하고 있다. 서울시는 “주민과 관계 기관 등의 의견을 듣고 보완 절차를 밟은 뒤 하반기 도시건축공동위원회에서 심의를 확정할 계획”이라고 답변했다.

오 시장의 재건축 청사진에 대한 시그널은 이후에도 또 한 번 있었다. 그는 서울시 보도자료로 통해 기부채납 비율을 높이거나 임대·분양이라는 소셜믹스 구현, 공공기여와 사회적 기여를 높이는 단지에 “인센티브를 부여할 것”이라고 밝혔다. 인센티브는 재건축 우선 순위 부여, 조속한 도시계획위원회 심의·결정 등 행정적 지원이다. 후보 시절 공약으로 내걸었던 추가 용적률 제공, 층수기준 완화 등도 포함된다. 이는 민간 재건축의 과도한 개발이익 사유화에 대한 비판을 의식해 사회적 기여를 유도하기 위한 당근책도 내놓은 것이라는 분석이다.

◇추가 인센티브 '당근책' 제시…신동아아파트 원활한 사업 추진 여부가 관건 = ‘공공기획’ 재건축이 난항을 보이자 서울시는 ‘공공기획’을 적용해주면 추가 인센티브를 제공해준다는 등 당근책을 계속해서 제시하고 있다. 그러던 중 지난 12일 한강변 알짜 단지로 꼽히는 서울 용산구 서빙고에 위치한 ‘신동아아파트’가 오 시장이 추진한 ‘공공기획 재건축’에 참여키로 하면서 눈길을 끌고 있다.

서울시·정비업계에 따르면 서빙고 신동아아파트 재건축 조합은 최근 서울시에 공공기획 재건축 신청을 마쳤다. 조합 관계자는 “사업기간 단축 등을 긍정적으로 판단해 서울시에 신청을 해놓은 상태”라고 전했다. 공공기획은 민간 재개발·재건축 정비사업에 공공성을 확보하기 위해 서울시가 정비계획 수립에 직접 참여하는 제도다. 서울시는 공공기획 민간 재건축 추진 단지에 대해 6개월 내 도시계획관리위원회를 거쳐 정비구역을 지정하고, 2년 내 건축교통환경 통합심의로 절차를 대폭 단축한다는 방침이다.

당초 공공기획 재건축 1호 단지로 선정된 송파구 오금현대가 임대비율 문제 등으로 제동이 걸린 상황에서 향후 신동아아파트의 원활한 사업 추진 여부가 오 시장의 ‘스피드 공급대책’에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 제의에 응한 서빙고신동아는 당초 최고 35층으로 재건축이 추진될 예정이었지만, 공공기획이 적용되면 사업 기간 이외에 층고제한 완화라는 추가 인센티브도 받을 수 있을 전망이다.

서울시는 공공기획 재건축 1호 사업지로 송파구 오금현대 사업을 추진했지만, 주민들 간 소통 부재와 높은 임대비율 등으로 차질을 빚고 있다. 이에 서울시는 야심차게 추진했던 오금현대 사업이 반발에 부딪히자 서울 주요 재건축 단지에 참여 의사를 타진한 바 있다. 그 중에서 신동아아파트만 반응만 보였고 나머지 다른 재건축 단지들은 공공기획의 취지와 장점에 대해 공감하면서도 사업에 대한 확신이 없다는 반응이다. 그나마 오 시장이 문재인 대통령에게 방문을 요청하며 최근 지구단위계획 수립을 앞두고 있는 여의도 시범아파트가 공공기획에 찬성하는 의견이 우세한 것으로 알려지고 있다.

한편, 오 시장이 재건축 정책은 앞으로 더 어려워질 것으로 전망된다. 재건축 투기수요를 차단하면서 주택공급 속도를 내기 위해 야심차게 추진한 ‘조합원 지위양도 금지법안’이 사실상 올해 안에 국회 문턱을 넘지 못할 가능성이 높아지면서 여의도 재건축 단지와 송파구 잠실주공5단지, 강남구 은마아파트 등 대형 재건축 사업 진행이 다시 지연될 위기에 놓였기 때문이다.

김소윤 기자 yoon13@

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