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“공공재개발 1%도 원치 않아”···시작부터 불안한 변창흠표 공급대책

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신길 2구역 등 일부는 민간 재개발 추진 중
주민 의견 반영치 않은 ‘깜깜이 발표’로 혼란
분양권 제공도 그닥, 현금청산으로 ‘득보다 실’
시장 후보들 재건축 공약 경쟁적으로 내놓는데
공급 후 지속 가능성도 의문, LH불신도 변수

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“우리 동네가 공공재개발 후보지라고요? 이미 민간 재개발에 나서고 있는데, 공공 주도 개발은 1%도 생각 안 하고 있어요.”(신길2구역 추진위원회 관계자)

지난달 31일 국토교통부는 ‘도심 공공주택 복합개발사업’ 첫 선도사업 후보지를 발표했다. 이 사업은 변창흠 국토부장관이 취임 전 인사청문회부터 강조해 온 주택공급계획이다. 그런데 후보지로 선정된 서울 영등포구 옛 신길2구역을 비롯한 일부 주민들은 모두 “황당하다”는 반응을 보이고 있다.

그도 그럴것이 당초 주민 의견을 전혀 반영하지 않고, 지자체 추천만으로 21곳을 우선 선정해 이 같은 혼란은 예고됐다는 후문도 나온다. 한 마디로 ‘깜깜이 발표’인 셈인데, 이렇듯 변창흠표 공급대책은 시작부터 불안한 모습을 보이고 있다.

이번에 국토부가 공공주택 후보지로 지정한 신길2구역은 지난 2007년 추진위 승인 이후 10여년간 재개발사업이 지체와 정체를 거듭해온 지역이다. 그러다 작년 1월 주민 동의율 75%를 넘기면서 조합설립 창립총회 열었고, 같은해 3월 조합설립인가를 받아 현재 사업을 빠르게 추진 중에 있다. 옛 신길2구역뿐만 아니라 현재 4구역과 15구역은 예정대로 민간 재개발 추진을 원하고 있다. 은평구 옛 증산4구역 또한 “정부의 공공주택 지정에 반대한다”는 입장문을 서울시에 보낸 것으로 알려졌다.

해당 주민들이 반대하는 이유는 현금청산 강행으로 사유재산권이 크게 침해되기 때문이다. 또 ‘2·4 대책’ 발표 이후 개발지역의 토지나 다세대주택을 사면 입주권조차 나오지 않는다.

용적률 상향 등 인센티브를 제공하기로 했지만 해당 지역 주민들의 불만은 커지고 있다. 현금청산으로 인한 재산권 침해는 ‘득보다 실’이나 다름없기 때문이다. 앞서 정부는 2.4 공급대책에서 공공직접시행 정비사업, 도심 공공주택 복합사업 등의 방안을 발표하면서 투기를 막기 위해 대책 발표일인 지난 4일 이후 부동산을 매입한 토지주들에 공공재개발 방식으로 건축된 주택의 우선분양권을 주지 않고 감정가 기준으로 현금 청산만 하겠다고 밝혔다.

이에 시장에서는 과도한 사유재산권 침해라는 지적이 나왔다. 정부 발표 이후 재개발 지역 주택이나 토지를 매입한 사람들은 정부 발표에 따라 현금 청산 대상이 될 수 있기 때문이다. 뿐만 아니라 기존에 살던 주민들도 ‘현금청산 리스크’가 부각되며 재산권이 침해되고 있다고 불만을 토로하고 있다. 재개발 지역의 시세가 떨어지고 거래가 얼어붙는 등 매수세가 확 꺾이기 때문이다. 신길동 인근의 공인중개사 관계자 역시 “현금청산을 두려워해 투자자들도 발길을 끊었다”고 말했다.

국토부도 이를 우려해 대상지 모두 용도지역을 1∼2단계 종상향시키면서 용적률을 지금보다 상향시키려고 하고 있다. 국토부는 용적률이 지금보다 평균 238%포인트 올라갈 것으로 분석했다. 민간 재개발과 비교해서도 111%포인트 높다. 또 공급 세대수도 민간 재개발보다 1.4배 증가하고, 공급물량이 늘어나면서 토지주의 우선공급가액은 시세대비 63.9% 수준으로 분석됐다. 아울러 올해 안에 사업이 착수하는 곳의 토지주에게는 민간 재개발 대비 30%포인트 높은 최고 수익률을 보장할 예정이라고도 밝혔다. 시세의 64% 수준으로 분양권을 받을 수 있다고도 강조했다.

관건은 주민동의율인데, 국토부는 다음 달부터 주민설명회를 벌이고 7월 내로 주민동의율 10% 이상 얻은 곳 가운데서 예정지구를 지정할 방침이다. 주민동의를 구하는 작업과 향후 사업 시행은 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)가 맡는다.

그러나 가까스로 공급된다고 해도 이 사업이 지속될지에 대해서는 여전히 의구심이 많은 상황이다. ‘깜깜이’ 발표로 시작부터 잡음이 많은데다, LH 직원 투기의혹 문제도 완전히 해결되지 않았기 때문이다. 변창흠 장관이 LH 사장 재직시절 LH직원 등이 내부정보를 이용해 투기를 한 정황 등이 나오자 이에 변 장관은 사표를 내기까지 했다. 그러나 문재인 대통령은 수리하지 않고 2·4대책의 기초는 마무리 지으라고 말했다. 이는 ‘식물 장관’이 된 상태에서 내놓은 첫 구체적인 내용이다.

부동산업계 관계자는 “광명, 시흥 등 3기 신도시도 졸속 발표 논란이 있었는데, 이번 2·4대책 후속조치 역시 폭탄 투하하듯이 발표한 것으로 보인다”라며 “여기에 서울시장 후보들이 재건축 규제 완화 등 공약을 경쟁적으로 내놓으면서 민간 재개발·재건축 사업이 확보될 수 있다는 기대감까지 나오는데, 과연 정부 주도의 공공재개발이 얼마나 성공할 수 있을지도 의문이 든다”라고 언급했다.

김소윤 기자 yoon13@

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