배후수요 확보 기대되는 수익형 부동산 눈길

구로 금천 강동역 등 핫플레이스 주목

(출처=각 업체)

초저금리 시대가 지속되면서 탄탄한 배후수요를 확보한 서울 및 수도권 ‘수익형 부동산’이 속속 선을 보여 투자자의 관심을 끌고 있다.

14일 관련업계에 따르면 ‘수익형 부동산’ 분양 레이스를 펼치고 있는 대표적인 핫 플레이스 지역으로 G밸리가 있는 서울 구로구, 금천구 일대, 5호선 강동역 일대, 서울 접근성이 우수한 경기 부천 옥길지구, 하남 미사지구 등이 있다. 이들 지역은 산업단지, 오피스 업무지역, 대단지 아파트 밀집지역 등이 포진해 있어 풍부한 임대수요가 기대되는 공통점이 있다.

먼저 서울디지털산업단지 ‘G밸리의 경우 2000년 정부주도로 IT산업단지로 육성됐다. 최근에는 새로운 모습으로 변하고 있다. 지난 해 10월 서울시가 발표한 종합발전계획에 따르면 가산디지털밸리 내 각 지역은 단지별 산업 여건 및 특성을 반영한 맞춤형 산업지원정책을 통해 첨단산업단지로 육성될 예정이다.

오피스 밀집 업무시설도 탄탄한 임대수요가 기대된다. 그중에서도 새롭게 신흥 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 주목을 받고 있는데 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이라 관심을 끌고 있다. 경기 부천 옥길지구, 하남 미사지구 등 서울 접근성이 좋은 신도시나 택지지구는 서울 전세난 등으로 주거 선호도가 높고 배후세대가 풍부하며, 젊은 신혼부부 등 소비력을 갖춘 경우가 많아 상권활성화의 기대감이 높다.

이처럼 배후수요는 수익형 부동산의 수익률과 시세를 좌우하는 요소다. 배후수요를 확보한 경우 공실률이 낮아 수익률이 높게 나타난다.

특히 고정수요가 확보됐을 시 투자 안정성도 높기 때문에 시세 형성에 유리해 시세차익도 노려볼 만하다. 따라서 업계에서는 배후수요는 임대수익을 결정하기 때문에 수요자들은 투자 시 이를 중점적으로 고려해 투자처를 찾아봐야 한다고 조언하고 있다. 부동산일번가 장경철 이사는 “안정적인 임대 수익이 목적인 수익형 부동산은 임차인 입장에서 바라봐야 한다”며 “임차인이 젊은층인 경우 주차여건이나 역세권 등 교통여건을 따지고 주변 대비 과도한 확정수익은 무의미하기 때문에 업체에서 제시한 조건과 혜택에 의존한 투자는 배제해야 한다”고 말했다.

서울·수도권에서 배후수요가 기대되는 수익형 부동산이 속속 분양중에 있다.

경기도 부천시 옥길동 777-1번지 일대에 주차장 전용 상가인 옥길 헤리움타운이 분양 및 임대중이다. 직접 배후세대인 호반베르디움(1420세대), 옥길 자이(710세대) 아파트 독점 근린형 단지내 상가로 연면적 8897.12㎡, 지상 1층~지상 5층, 총 33개 점포로 구성되며 옥길지구 약 9300세대, 인근 배후수요 약 2만 200세대가 간접 배후수요다. 층별 구성은 1층 근생시설 21실, 2층 근생시설 10실, 3층 근생시설 2실과 주차장 25대, 4층 주차장 45대, 5층 주차장 42대로 주차대수 약 113대다. 개방형 3면 코너상가로 2017년 7월 준공예정이다.

㈜유은은 인천광역시 서구 원창동 381-67번지에 ‘유은프라자’ 상가를 분양한다. 지하 2층~지상 6층, 대지면적 1455.00㎡, 연면적 6508.65㎡, 총 55여 개 점포로 구성된다. 58.65%의 높은 전용률을 자랑하며 4면이 대로를 접한 개방형 상가로 청라국제도시 3분 거리로 지난 2월 그랜드 오픈한 모다아울렛 앞 대로변자리에 위치해 주말 5만명 이상 집객인구의 넘치는 배후수요를 독점할 상가로 기대되고 있다. 직접 및 간접 배후인구로 한진중공업, 두산, 현대제철, GS정유를 비롯한 3000여 기업체의 든든한 배후수요를 지니고 있으며, 직장인 뿐 아니라 청라국제도시와 검단신도시 등 20만 세대 부근에 처음으로 생기는 쇼핑몰인 모다아울렛 바로 앞에 위치해 있다.

서울 지하철 5호선 강동역 초역세권 스트리트형 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'가 분양중이다. 지하철과 연결되는 지하 1층은 독점상권이 형성되며 지하1층 56개, 지상1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다. 천호대로변 업무동 상가도 분양중인데 지상 1층에 스타벅스가 입점이 확정돼 운영예정에 있다고 분양 관계자가 전했다. 상가동에 제2의 경리단길 장진우 거리가 조성돼 먹자골목이 형성된다. 하루 유동인구가 7만~10만여 명에 이르며 인접한 인근에 연면적이 9만 3943㎡의 매머드급 오피스 빌딩이 2017년에 입주로 신흥 업무단지로 성장 가능성이 높은 지역으로 기대된다.

미사역 도보 1분 거리, 경기도 하남시 미사지구 업무시설용지 5블럭에 ‘미사퀸즈파크 미사’가 들어선다. 지하 5층~지상 17층으로 근린생활시설, 오피스텔 750실이 들어서며 지하 5층~지하 1층에는 주차장, 지상 1층~2층은 근린생활시설, 3층~17층까지 오피스텔로 이뤄져 있다. 전 세대 복층 소형 오피스텔이며 중정형 설계로 환기 및 채광, 휴식공간으로 조성되며 또한 다락방에 중정창을 설치한다. 지하철 5호선 미사역이 도보 1분 거리에 위치해 있다. 수변신도시 하남 미사강변도시는 신규 유입이 3만 8315세대로 20만명의 신규 전입세대를 수용하는 규모로 단지 인근에 국내 최대 교외형 쇼핑몰 스타필드하남이 오픈될 예정이다.

신영건설에서 시공하는 ‘가산지웰에스테이트Ⅱ’는 강남순환고속도로로 강남과 약 20분대로 진입이 가능하며 빠르게 연결되는 서울디지털단지는 LG연구소, 제일모직을 비롯한 약 1만2000여개의 기업체가 몰려있고 상주근무인원만 약 20만명으로 기대된다. 더불어 패션과 쇼핑의 롯데아울렛, 현대아울렛, 마리오아울렛 등 초대형 쇼핑몰 종사자는 물론 주말이면 엄청난 유입인구와 20만명의 상주인원 등이 있다. ‘가산지웰에스테이트Ⅱ’는 1.7호선 가산디지털단지역 인근에 위치하며 구로디지털단지역, 신도림역 등도 이용이 가능하다. 지하3층~지상12층 1개동 규모로 오피스텔 87실 도시형생활주택 238세대 등 총 325세대로 공급면적은 31~37㎡로 구성된다. 단지특화시스템으로는 옥상 태양광발전과 세대창호 3중유리시스템, 시스템 에어컨, 전열교환기, 고효율 보일러, LED등(일부) 등 에너지 슈퍼세이브시스템을 적용했다. 또 무인택배 등 슈퍼안전시스템, 슈퍼 빌트인 가전·가구시스템까지 도입했다.


김성배 기자 ksb@