[특집]대구 하반기분양시장 낙관적 분위기 속 경쟁 심화될 듯

상반기 23개 단지 14,667세대 공급, 19개 단지 1순위 마감, 물량 늘었지만 결과는 호황지속

여전히 뜨거운 대구 분양시장을 두고 기대와 우려가 공존하는 가운데, 2019년 상반기 분양물량이 전년도 동기 대비 급격히 늘었지만. 분양결과는 일부 단지를 제외한 전 단지가 높은 청약율과 조기완전분양 분위기를 지속하며 호황세를 이어가고 있다.

공급이 많다는 일부의 우려를 무색케 하는 억대 웃돈시세를 유지하면서, 전국에서도 가장 핫 했던 상반기 대구 분양시장의 열기가 하반기에도 이어질까? 전문가도 예측하기 어려운 하반기 대구 분양시장에 업계와 수요자의 관심이 집중되고 있다.

▶상반기 23개 단지 14,667세대 공급, 공급물량 급증에도 여전히 호황

분양전문 종합광고대행사 ㈜애드메이저 기업부설 디자인연구소 발간 “2019 상반기 대구·경북 주택동향보고서”에 따르면, 지난 상반기 대구는 23개 단지 14,667세대(오피스텔, 도시형주택, 임대제외)를 신규 공급했다. 전용면적 60㎡이상 주거용 오피스텔을 포함하면 15,791세대로 2014년 상반기(21개 단지 15,431세대) 보다 많은 최다 물량이다.

하반기에도 26개 단지 15,904세대 공급이 예정돼 올 연말까지 예정된 물량이 모두 공급될 시, 총 49개 단지 30,571세대(오피스텔, 도시형주택, 임대제외)에 이를 전망이다. 2005년(25,267세대) 이후 역대 최다물량이다.

공급물량이 많았지만 대구시장은 여전히 호황이다. 전문가들은 그 이유로, 노후화 된 구도심과 이에 따른 개발 기대감을 꼽는다. 더구나, 2015년과 2016년의 공급물량이 평균 6,000세대를 못 미쳐 공급이 부족했던 상황의 연장선으로 수요층이 잠재되어 있던 터다.

대구는 10년 이상 된 아파트 비율이 평균 77%를 넘고, 특히 수성구(89.9%), 달서구(87.6%), 남구(86.1%), 서구(81%) 등이 평균이상의 수치를 나타내는 가운데, 올 상반기 신규공급은 역세권 중심의 도심지역이 주를 이루었다.

▶ 도심권 중형위주 공급, 조합물량 외 실제 일반분양은 11,835세대

올 상반기 대구는 달성군 3개 단지를 제외한 20개 단지 12,408세대(84.6%)가 도심권 공급이었다. 달서구가 7개 단지 3,675세대(25.06%)로 제일 많았으며, 동대구역세권을 중심으로 한 동구가 6개단지 2,613세대(17.82%)로 뒤를 이었다.

다음으로 수성구가 4년 만에 지역주택조합의 성공사례를 남기며 일반분양에 성공한 ‘수성범어W’ 등 3개 단지 2,422세대(16.51%), 북구가 2개 단지 2,652세대(18.08%), 중구(144세대)와 서구(902세대)가 각각 1개 단지를 공급했다. 달성군은 대구국가산단 2개 단지를 비롯해 3개 단지 2,259세대(15.40%)를 공급했다.

면적별로는 전용 70~84㎡가 12,940세대(88.23%)로 중형 중심의 공급이 지속되고 있으며, 85㎡이상 대형 평형은 1,032세대(7%), 69㎡이하 소형평형은 695세대(5%)로 나타났다.

또한, 상반기 공급물량 14,667세대 중 3개 단지 2,024세대(14%)가 재건축·재개발 단지, 3개 단지 3,054세대(21%)가 지역주택조합 단지로 조합원 물량만 2,832세대(19.3%)에 이르러 실제 일반분양분은 이보다 적은 11,835세대(80.6%)로 파악된다.

▶ 총 청약건수, 청약경쟁률은 작년 대비 감소, 비수성구 풍선효과 강세

올 상반기 평균 청약경쟁률은 17.48대1로, 지난해(43.02대1) 대비 대폭 줄었다. 총 청약건수는 ‘빌리브스카이’가 46,292건으로 가장 많았으며, ‘죽전역 동화아이위시(14,749건)’, ‘수성범어W(11,084건)’가 뒤를 이었다.

평균 청약경쟁률 역시 ‘빌리브스카이’가 134.96대1로 가장 높았으며 ‘동대구역 우방아이유쉘(126.71대1)’, ‘죽전역 동화아이위시(60.45대1)’ 순으로 나타났다. 수성구 청약자격 규제강화로 비수성구 도심역세권지역이 풍선효과로 강세를 보이는 양상이다.

전체적인 시장분위기는 여전히 달아 올라있지만 수치적으로 청약자수와 평균청약률은 지난해 대비 대폭 줄어들었다. 지난해 총 청약자 순위는 ‘남산 롯데캐슬 센트럴스카이’가 101,458건으로 제일 많았으며, ‘e편한세상 남산(66,184건)’, ‘남산 자이하늘채(46,469건)’가 뒤를 이었다.

평균청약경쟁률 또한 ‘e편한세상 남산’이 346.51대1로 가장 높았으며, ‘남산 롯데캐슬 센트럴스카이(284.20대1)’, ‘복현 아이파크(280.46대1)’, ‘복현 자이(171.41대1)’순으로 나타났다.

▶ 평균분양가 3,3㎡당 1,500만원 넘어서, 미분양은 소폭 증가

도심 중심의 분양은 분양가 상승을 견인했다. 올 상반기 3.3㎡당 분양가는 1,518만3천원으로 처음으로 1,500만원대를 넘어섰다. 지난해 1,301만5천원 대비 16.66%상승했으며, 2012년 이후 최고증가율이다.

하지만, 분양가 상승은 입지에 따라 차등을 보인다. 달성군(-5.51%)과 북구(-2.32%)는 소폭 하락했으며, 역세권을 중심으로 한 달서구(+27.81%), 동구(+15.56%), 중구(+11.51%)는 대폭 상승했다. 투기과열지구로 분양가상한제를 적용받은 수성구(+8.58%)는 상대적으로 상승률이 낮았다.

미분양도 소폭 증가했다. 올 4월 기준으로 대구 미분양은 1,585세대로 파악됐다. 하지만 지난 2년간 공급물량이 35,971세대인 점을 감안하면 5%미만으로 우려할 수준은 아니라는 전문가들의 의견이다. 특히 이 중에 1,184세대가 달성군에 집중돼 있으며, 도심 미분양은 401세대로 미미한 상태다.

▶ 서울 수도권 빅 브랜드 대거 분양, 지역건설기업 15%에 불과

서울 수도권 빅 브랜드들이 대거 분양에 나선 점도 눈에 띈다. 올 상반기 23개 단지 14,667세대 중 대구소재 시공사는 5개 단지 1,384세대(9.4%)에 불과했다. 하반기에 서한, 화성, 태왕 등 지역기업들이 적극적인 분양을 계획하고 있지만, 올 한 해 총 공급물량 중 대구소재 시공사 공급분은 4,670세대로 15%에 그칠 전망이다.

아파트 한 단지가 땅 매입에서 준공까지 200여개의 협력업체가 함께 하는 것을 감안하면 대구에서의 뜨거운 분양시장이 실제 지역경제에 미치는 영향은 미미한 것으로 분석돼, 대구시의 정책적 대책이 요구되는 부분이다.

▶ 하반기 26개 단지 15,904세대 분양예정, 중구·동구, 재개발·재건축·지역주택조합이 과반

하반기 공급예정물량은 중구와 동구지역 공급이 절반이 넘는다. 중구에 ‘청라언덕역 서한이다음’, ‘대봉동 더샵 센트럴파크 1,2차’ 등 6개 단지 4,341세대, 동구에 ‘신암 화성파크드림’, ‘신천 센트럴자이’ 등 4개 단지 3,303세대, 서구에 ‘평리 반도유보라’ 1개 단지 1,678세대, 남구에 ‘이천동 태왕아너스’ 등 3개 단지 1,886세대, 북구에 ‘대구역W’ 등 2개 단지 1,747세대, 수성구에 ‘만촌역 서한이다음’, ‘수성범물 코오롱하늘채’ 등 5개 단지 1,837세대, 달서구에 ‘감삼 화성파크드림’, ‘신세계빌리브 두류역’ 등 4개 단지 634세대, 달성군에 ‘화원파크뷰 우방아이유쉘’ 1개 단지 538세대로 총 26개 단지 15,904세대 공급이 예정되어 있다.

또한, 재건축·재개발 사업이 8,321세대(52%), 지역주택조합 사업이 2,446세대(15%), 일반분양 사업이 32%로, 하반기 재개발·재건축 등 조합형 분양사업이 본격화 될 전망이다.

하반기에도 26개 단지 중 달성군 1개 단지를 제외한 25개 단지가 도심사업인 만큼, 대구는 향후 수년간 철거·건축공사·입주 등으로 도심전체가 부산할 것으로 보여 진다.

▶도심중심 분양으로 인한 멸실 세대, 또 다른 신규수요 형성으로 시장견인

한국민간토지공사 김대엽 대표는 “ 도심분양은 택지개발지구와 달리, 신규공급을 위해 반드시 기존 거주자의 멸실 세대가 발생한다. 따라서 모든 단지에서 새로 집을 찾아야 하는 신규시장이 자체 생성되며, 단순한 신규공급 숫자만 보고 시장을 가늠해서는 안 된다”고 말했다.

김 대표는 대구가 2년간 많은 물량의 신규공급에도 분양시장이 호황일 수 있는 이유로 사업지가 생길 때마다 동시에 발생하는 신규수요를 꼽았다. “특히 이들은 택지보상을 받아 경제적인 여유가 있는 이들이 많고, 새 아파트에 대한 욕구가 큰 수요자들로 신규분양시장을 주도하기도 한다”고 밝혔다.

하반기 예정된 사업이 모두 진행될 경우, 올 한해 대구 신규 분양물량 중에 일반분양사업 물량은 47%, 재건축·재개발·지역주택조합사업이 52%에 달한다. 조합원만 해도 분양물량의 26%에 해당하지만 조합원에 속하지 않은 멸실 세대까지 합하면 새 집을 찾아야 하는 신규세대는 더 늘어난다.

도심에서 택지를 개발할 경우, 기존 주택의 멸실 세대로 인한 자체 신규수요는 지속적으로 발생한다. 지난 상반기에도 국가산단과 도남지구를 제외한 대부분의 분양입지가 도심지역으로, 기존의 거주세대가 있었고 이들이 또 다른 거주지를 찾아야 하는 신규수요로 돌아선 상황이다.

이러한 도심의 개발·재건축 중심의 주택공급형태의 변화는 2017년 이후 지속되고 있다. 그 동안 대구 아파트 분양의 중심이 되었던 외곽지역의 공공택지였던 대구혁신도시, 대구테크노폴리스, 대구국가산단1단지, 연경지구, 세천지구 등의 분양이 끝나고 더 이상의 공공택지는 없는 상황이다.

따라서 2018년 이후 재개발·재건축 중심의 도심 분양이 이어지면서 작년에도 총 21,304세대 중 80%가량이 도심 분양이었고 수많은 멸실 세대가 발생됐다. 이런 멸실 주택의 세대주들이 대구부동산 시장에 신규수요로 들어오면서 대구 부동산 시장의 지속적 호황을 견인하고 있다는 것이 전문가의 의견이다.

▶입주물량 급감, 임대제외 하면 5000가구에 불과 , 대구 하반기에도 긍정전망 우세

급감하는 입주물량도 하반기 분양시장의 긍정적인 시그널이다. 올해 대구 입주물량은 10,580세대로, 대구평균입주물량(13,000여세대)에 미치지 못하며 2016년 26,749세대로 정점을 찍은 뒤 입주물량이 지속적으로 줄어들고 있다.

특히, 올해 입주하는 18개 단지 중 9개 단지 4,790세대(45.27%)가 임대물량으로 민간분양 입주물량은 5,790세대에 불과하다. 내년에는 소폭 증가한 13,433세대 입주가 예정돼, 평균치에 근접할 전망이다.

분양전문가는 “ 도심노화가 심각한 대구는 지금 재개발·재건축 중이다. 3년째 입주세대가 줄어들고 있고, 도심 새 아파트를 원하는 수요자의 욕구는 커지고 있어 전국에서도 보기 드문 호황을 이어가고 있다. 내년부터 공급이 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 분양시장의 침체를 크게 우려하지 않는 분위기이지만 작년 올해 공급물량이 많았던 만큼 하반기에는 입지와 제품력 등에 따라 분양경쟁은 심화될 것이며 분양결과의 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 예상된다”고 전망했다.

대구 홍성철 기자 [e-mail]