수익형 부동산 3대 투자법칙 알아보니

초강력 주택규제와 저금리의 지속으로 일부 수익형 부동산이 주목받으면서 공급도 크게 늘고 있다. 이에 옥석가리기가 필수라고 업계는 입을 모은다.

사람도 시원스럽게 잘생긴 사람이 인기를 끌 듯이 가시성과 접근성, 개방성 3박자를 갖춘 수익형 부동산이 성공을 부르는 투자 법칙으로 작용하고 있다.

가시성과 접근성, 개방성 3박자를 갖춘 대표적인 수익형 부동산으로 ▲사거리·삼거리 코너 입지 ▲도로 접한 3·4면 개방형 입지 ▲선큰식(Sunken) 스트리트형 상가 ▲공원 품은 공세권 입지 ▲해수욕장 인접 수익형 펜션 등이 있다.

실제 가시성, 접근성, 개방감이 좋은 수익형 부동산들의 성적도 좋았다. 실제 지난 9월 14일 경기도 안산에서 계약에 나섰던 ‘그랑시티자이 파크 에비뉴’ 상업시설은 계약 하루 만에 모든 점포가 계약을 마쳤다. 특히 전날(9월 13일) 이뤄진 입찰에서 평균 입찰가 143% 최고 입찰가 170%를 기록하면서 1차 상가보다 높은 평균 입찰가를 기록했다.

지난 6월 분양에 나섰던 1차 단지인 ‘그랑시티자이 에비뉴(포트에비뉴·라이프에비뉴)’와 함께 약 7600세대의 대규모 주거단지 내 상업시설이라는 점에서 많은 관심이 이어진 그랑시티자이 에비뉴는 1차 상가 입찰 당시에도 모든 점포가 하루 만에 주인을 찾았던 기록을 이어가며, 1, 2차 단지 모두 당일 완판 기록을 세웠다.

이 상가는 7653가구의 초대형 단지인 그랑시티자이에서 선보이는 마지막 상업시설로 희소가치가 높고, 입주민 2만 여명의 수요를 독점적으로 확보할 수 있어 안정성이 높다. 여기에 연간 500만 명이 찾을 것으로 예상되는 세계정원 경기가든(계획) 관문에 위치해 미래가치도 높으며 가시성, 접근성, 개방감을 모두 갖췄다는 평가를 받았다.

먼저 사거리 또는 삼거리 코너형 입지는 희소성 차원에서도 몸값이 높아지고 있다. 사거리나 삼거리는 각 섹터를 이용하는 유동인구가 많고 횡단보도가 설치되는 경우가 많기 때문에 이동이 수월하며 상권의 중심지 역할을 한다.

또한 상업시설에서 가장 중요한 요소로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋아 상권활성화에 큰 도움이 되고 출입구들이 이면도로를 접하는 경우 개방성이 좋아 쾌적하고 시원한 느낌을 줘 자산의 가치도 높이기 때문에 고객은 물론 임차인에게 선호도가 높다.

다음으로 도로 접한 ‘3·4면 개방형 입지’도 마찬가지다. 단면·양면 상가나 오피스텔에 비해 도로와 접한 3·4면 개방형 수익형 상품이 경기침체에도 안정적인 시세를 유지하고 있다.

3·4면 수익형 부동산의 경우 조망은 물론 옆 건물과 막힘이 없어 입주민들의 선호도가 높기 때문이다.

또한, 선큰식 ‘스트리트형(型) 상가’는 가시성과 접근성은 물론 개방성이 좋아 최근 인기가 높다.

메인 도로변에서 바로 선호도가 떨어지는 지하에 입지한 점포로 유입되도록 입구를 중앙에 설치해 가시성, 접근성, 개방성을 높혔으며 거리를 따라 저층의 상가가 길게 늘어서는 형태로 고정수요는 물론 유동인구 유입에 용이하다. 특히 수도권 주변 신도시나 택지지구에서는 택지 정비 때부터 대규모 스트리트형 상가를 염두에 두고 부지를 조성하는 추세다.

공원을 품은 입지도 가시성과 접근성은 물론 개방감과 쾌적성이 우수하다. 주말에는 가족이나 연인들 데이트 장소로 인기가 높아 주7일 상권에 기대감이 크다.

해수욕장에 인접한 수익형 펜션도 가시성과 접근성은 물론 개방성을 갖춰 인기가 높다. 바닷가에 인접해 대표적인 영구조망권인 바다 조망권이 확보됨은 물론 테라스 등이 설치된 경우 파노라마 조망도 가능하다.

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티=동서건설(주)이 공급하는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’ 상가는 경기도 김포시 풍무동 202-1번지 일대에 들어서며 총 567실로 지역 내 최대규모의 오피스텔 단지내 상가다. 상업시설은 지상 1층~지상 5층에 공급되며 사러리 코너입지로 가시성과 접근성이 우수하다. 5층에 8개관 1000석 규모의 초대형 CGV 멀티플렉스가 들어설 예정이며 713대 자주식 주차장이 마련돼 고객 유치에 수월하다. 3만여 세대의 확실한 배후수요를 확보했으며 인근으로 이마트 트레이더스, 홈플러스 등 대형마트가 위치하고 있다.

교통호재는 ‘김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티’의 스펙 중 하나다. 2019년 개통을 앞두고 있는 김포도시철도의 풍무역(가칭)이 단지 인근에 들어선다. 개통이 완료되면 공항철도와 지하철 5·9호선과 연계해 서울과의 접근성이 대폭 향상될 것으로 보인다.

경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9000만원대로 책정됐다.

경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9000만원대부터 시작한다.

인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억 5천~1억 7천만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 6.42%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연 400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다.