주택 규제·저금리 시대···‘수익형 부동산’ 인기 지속될까

최근 들어 수익형 부동산이 다시 주목을 받고 있다. 연이은 아파트 초강력 규제와 저금리의 지속 때문이다.

특히 가성비가 좋은 수익형 단지들이 주목받고 있는데 여기서 가성비란 가격대 성능 비의 준말로투자금은 최소화하면서 수익은 은행금리 대비 최소 2~3배 가량의 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 말한다.

부동산업계에 따르면 대표적인 가성비 좋은 수익형 부동산으로 구체적으로 ▲주변 시세 대비 저렴한 분양가 ▲1억원 내외 주거용 수익형 부동산 ▲전용률 높은 수익형 부동산 등이 있다.

먼저 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등은 저금리에 대표적인 소액투자처로 잘 알려져 있지만 상가의 경우 투자금이 많이 들어 투자를 망설이는 경우가 적지 않다.

먼저 주변 시세 대비 저렴한 분양가는 주변에 형성된 매매가나 임대가와 비교해 낮아 투자의 경우 투자부담을 낮추고 임차인 입장에서는 임대조건이 좋아 입점 및 입주 선호도가 높아지게 된다. 향후 상권활성화 여부나 개발호재에 따라서는 시세차익도 가능하다는 장점도 있다.

다음으로 1~2억 내외의 분양가로 책정되어 소액으로도 투자가 가능한 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등이 속속 등장해 관심을 끌고 있다.

여기에 중도금 무이자 혜택이나 잔금에서 보증금이나 추가 대출을 감안하면 수익률은 더욱 높아지게 된다.

마지막으로 전용률이 높거나 서비스 면적으로 실 사용공간이 높아지는 수익형 부동산이 인기다.

우선 수익형 부동산에서 전용률이 중요한 이유는 투자자나 임차인에게 선호되기 때문인데 가령 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4,000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원으로 계산된다.

결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가투자가 가능해지는 셈이다.

수익형 부동산의 특성상 착한 분양가의 메리트가 더욱 커지게 되는데 같은 임대조건일 경우 분양가에 따라 수익률이 달라진다는 것이다.

예를 들면 전용면적 30㎡의 오피스텔을 주변 시세가 1억2000만원(대출고려 안 함)에 임대료 수준이 보증금 1000만원에 월 70만원을 받는다면 수익률은 6.5% 수준이지만 1000만원이 싼 1억1000만원(대출고려 안 함)에 매입할 경우 수익률은 7%로 껑충 뛰는 식이다.

테라스나 발코니를 제공하는 오피스텔이나 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등도 실사용 공간이 확보되어 선호도가 높다.

장경철 부동산일번가 이사는 “최근 수익형 분양시장에서 투자금 대비 수익성과 주거만족도의 기준이 되는 가성비에 대한 관심이 날로 높아지고 있다”며 “따라서 수익형 분양시장에서는 인근 시세 대비 낮은 분양가와 양호한 판매조건을 제시해 투자자나 실수요자가 부담해야 하는 비용을 최대한 절감하고 인근 경쟁상품 월세 대비 가성비를 갖춰야만 성공이 보장된다”고 말했다.

이어 "어느 때보다 부동산 시장의 불확실성이 커진 상황에 무리한 투자는 피하려는 분위기라 사이즈와 금액대가 큰 물건보다는 실투자금 3억원 내외의 상가나 실투자금 1~2억 원대 오피스텔, 도시형 생활주택, 수익형 펜션 등 비교적 소액으로 투자 가능한 수익형 부동산이 향후에도 인기를 끌 것"이라고 말했다.

서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1500만~2300만원선(부가세 별도)이다.

경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9000만원대부터 시작한다

경기 안성시 석정동 29-2외 6필지에 소형 아파트, 상가인 안성 엘리시아가 동시에 분양중이다. 대지면적 1,366.40㎡, 연면적 9,982.02㎡, 지하 3층~지상 14층, 1개동 규모로 192세대 소형 아파트(도시형 생활주택)과 상가 14호로 공급된다. 층별현황은 지하 3~지하 1층은 주차장, 1층~2층은 상업시설, 3층은 지상 주차장, 4~14층까지는 소형 아파트로 구성된다. 먼저 도시형 생활주택인 소형 아파트는 4가지 타입(A·B·C·D)으로 전용면적 기준으로 19.97~22.42㎡이며 확장시 실사용면적은 25.52~32.02㎡로 활용이 가능하며 최대 70% 후반대까지 올라간다. 총 주차대수는 103대며 소형 아파트의 분양가는 9000만원대로 책정되었다.

인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 9월 준공을 앞두고 분양중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공되는데 서비스면적인 테라스 면적을 감안하면 전용률은 90%에 육박한다.