수익형 부동산 판도 바뀌나

최근 수익형 부동산 시장에 판도가 바뀌는 이변이 일어나고 있다. 수익형 부동산 중 꽃으로 불렸던 오피스텔이 가라앉고 상업시설도 새롭게 부상하고 있기 때문이다. 이는 정부의 부동산 규제와 입주물량 증가로 오피스텔 임대수익률이 갈수록 하락하고 있기 때문인 것으로 분석된다.

실제로 KB부동산 주택가격동향을 살펴보면 서울 지역 오피스텔 2016년까지 평균 임대수익률은 5.5% 수준이였다. 하지만 2015년과 2016년에 오피스텔 물량이 쏟아지며 수익률이 대폭 하락해 2018년 3월엔 4.8%까지 떨어졌다.

물론 지역별, 입지별로 편차가 있겠지만 최근 오피스텔 분양시장은 ‘청약제로’ 단지가 나오는 등 분위기가 위축되고 있다.반면, 상업시설의 경우 오피스텔 수익률을 꺾고 비상하고 있다. 국토교통부에 따르면 2017년 전국 상업용 부동산 투자수익률은 중대형 상가 6.71%, 소규모 상가 6.32%로 전년대비 각각 0.37%, 0.39% 상승해 수익형 부동산에 1등 공신으로 자리매김했다.

상가가 수익형 부동산 최대 투자처로 부각되는 있지만 주목을 받고 있는 상품은 대단지 아파트에 들어서는 단지내 상가다.

실제 최근 분양에 나선 일부 대단지 단지내 상가들의 분양성적은 놀랍다. 지난 6월 전체 7653세대 규모의 그랑시티자이 아파트 단지 내 상가인 그랑시티자이 에비뉴(라이프·포트)는 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1을 기록하며 117실이 단 하루 만에 모두 주인을 찾았다.

또, 지난 7월 현대엔지니어링이 부천시 중동에 공급한 '힐스테이트 중동' 단지 내 상가인 '힐스 에비뉴'는 평균 10대 1, 최고 216대 1의 경쟁률로 청약을 마감했는데 아파트 999가구, 오피스텔 49실의 수요를 고스란히 누릴 수 있다는 점이 장점으로 꼽혔다.

또 지난달 17일 계약을 진행한 하남 감일지구의 ‘하남 포웰시티 단지 내 상업시설’은 총 48실이 단 3일 만에 완판을 달성했다. 하남 포웰시티 단지는 단지 규모는 지하 4층~지상 30층 24개동, 총 2603세대 규모로 조성된다.

단지 내 상업시설의 경우 역세권이나 도심 상업시설과 달리 고정적인 배후수요가 확보됐다는 점에서 안정적이라는 장점을 갖고 있다. 그도 그럴 것이 단지 내 상업시설은 입주민 생활 편의시설 제공이 목적이고 생활 밀착형 업종이 들어서면 경기가 흔들려도 영향을 적게 받기 때문이다.

서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 분양중이다. 연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1,057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다.

현대엔지니어링이 경기도 남양주시 다산동 다산신도시 진건지구 B-9블록에 위치한 ‘힐스테이트 진건 단지 내 상가’는 다산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 근린형 단지내 상가다. 상가 규모는 단지 정문에 2개동, 지상1층, 18실 규모로 들어선다. 상가가 들어서는 다산신도시는 남양주시 진건읍·도농동·지금동 일대에 조성되는 총 475만㎡ 규모의 대규모 공공주택 사업지구로 3만여가구(8만6000명)를 수용할 수 있는 신흥주거지로 조성 중이다. 다산신도시는 사실상 서울생활권으로 서울과의 접근성이 뛰어나다. 서울외곽순환도로 남양주IC, 구리IC, 토평IC가 가까워 광역교통망 이용이 편리하며, 북부간선도로와 강변북로로의 진입이 편리해 서울로의 이동이 쉽다.

남양주 백봉지구에서 3000세대에 육박하는 대단지 고정수요 확보가 가능한 ‘두산 알프하임’ 단지내 상가 ‘알프하임 북유럽 상점마을’이 분양중이다. 이 상점마을은 2,894세대의 두산 알프하임 입주민을 독점으로 한다. 또 단지 내에 유치원과 초등학교가, 길 건너에는 종합의료시설이 들어설 예정이어서 유동인구도 계속 늘어날 것으로 보인다. 입지적으로 보면 현재 수도권 핵심 개발 사업으로 예비타당성 조사가 진행 중인 GTX B 노선(송도~부평~여의도~서울역~청량리~별내~마석)과 연관돼 있고 지하철 8호선 연장 사업(별내선)도 시작했다.

부산 동래구 온천동 183-3 일대에 위치한 동래 3차 SK VIEW는 지하 5층~지상 39층 아파트 7개 동 총 999가구, 오피스텔 1개 동 총 444실 규모로 들어서는 대단지다. 그 중 상업시설은 1층 52실, 2층 38실 등 총 90개 호실이 들어설 예정이다. 동래 3차 SK 뷰 상업시설은 우선 기본적으로 아파트 999가구, 오피스텔 444실에 거주하는 입주민을 독점으로 누릴 수 있다.