단지내 상가의 변신은 무죄?

최근 대단지 배후를 둔 단지내 상가에 대한 관심이 높아지고 있다.

그러나 최근에 공급되는 단지내 상가가 과거와 달라진 점은 단지 내 고정 수요만 의존도를 벗어나 변신을 꾀하고 있다.

인도 옆으로 배치된 저층형 상가인 근린형 단지 내 상가가 그동안 대부분 단지 내 입주민을 수요층으로 한정했던 단점을 깨고 단지 밖 수요층까지 흡수하면서 인기를 끌고 있는 셈이다.

몇년 전만 해도 평범한 박스 형태 상가가 주를 이뤘다면 최근에는 서울 신사동 가로수길 등을 표방한 유사한 형태의 근린형 단지내 상가가 돌파구로 주목을 받고 있는 셈이다.위에서 말한 근린형 단지 내 상가는 단지내 상가와 근린상가의 장점을 살려 단지 밖으로 진출한 단지내 상가를 말하는데 도로변을 따라 펼쳐져 주변 유동인구의 흡수가 수월해지는 장점을 노린 것이다.

단지 내 상가를 가시성과 접근성까지 보완한 스트리트형으로 조성하면서 상가 활성화는 물론 아파트 가치 상승까지 이어질 가능성이 높아졌다. 이처럼 단지내 상가가 한계를 넘어 유동인구 잡기에 나서면서 새로운 전성기를 맞고있다.단지 내 상가는 입주민들이 이용할 수 있는 생활편의시설로 면적에 대한 법적 제한이 없다.

다만 대규모 대형마트, 할인점, 백화점, 아울렛 등이 활성화되면서 단지내 상가를 이용하는 입주민들이 줄어들자 규모가 줄어드는 추세다.거꾸로 지하철 역세권, 근린·중심상업지역 인근 등 입지적인 측면에서 유동인구를 끌어들일 만한 곳들은 단지내 상가 규모를 늘리고 있다. 지하철역과 가까운 단지의 경우 역과 가장 가까운 곳에 근린형 단지내 상가를 배치해 유동인구가 유입되도록 유도하고 있다.

근린·중심상업지역과 마주하고 있는 단지는 플라자상가를 찾은 유동인구가 자연스럽게 흘러올 수 있도록 동선을 배치하고 있다. 일반 아파트 중에선 왕십리뉴타운 센트라스, 힐스테이트 세종 3차 등이 대표적인 사례이며 잠실 파크리오, 잠실리센츠 등 잠실 일대 재건축 단지의 단지내 상가들도 이런 사례다.
 
근린형 단지 내 상가의 가장 큰 장점은 주민들에게 원스톱 라이프를 즐길 수 있는 환경을 제공한다는 것이다. 점포 매수자 입장에선 저렴한 가격에 수익형 상가를 분양 받을 수 있다. 대단지로 조성되는 아파트에 들어서는 근린형 단지 내 상가는 분양가격이 저렴한데 상업지역이 아니라 일반 주거지역이어서 토지 가격이 저렴한 까닭이다.

실제 근린형 단지내 상가의 인기는 높은 분양률에서 엿볼 수 있다. 지난 6월 전체 7653세대 규모의 그랑시티자이 아파트 단지 내 상가인 그랑시티자이 에비뉴(라이프·포트)는 최고 낙찰가율 196%, 최고 경쟁률 82대 1을 기록하며 117실이 단 하루 만에 모두 주인을 찾았다.

또 지난달 17일 계약을 진행한 하남 감일지구의 ‘하남 포웰시티 단지 내 상업시설’은 총 48실이 단 3일 만에 완판을 달성했는데 하남 포웰시티 단지는 단지 규모는 지하 4층~지상 30층 24개동, 총 2603세대 규모로 조성된다.

근린형 단지내 상가는 인근 근린상권 덕에 함께 활성화되면 높은 수익률을 기대할 수 있는데 저렴한 비용으로 매입이 가능해 높은 임대료를 받을 수 있기 때문이다.

물론 모든 근린형 단지내 상가가 성공을 보장하는 것은 아니다. 경쟁 관계인 근린상권에 비해 업종이 상대적으로 단출해 유동인구를 끌어오지 못해 결과적으로 상권 활성화에 실패하는 곳도 있어서다.성공적인 투자를 위해서는 몇가지를 고려해야 한다고 업계는 조언하고 있다.

먼저 인근 플라자상가와 함께 활성화되는 것이 중요하며 상업용시설 개발에 전문성을 가지고 있는 시행사가 상가의 일정 부분을 직접 보유하면서 전체 상권 활성화를 위해 노력하는 상가를 선택하는 것이 안전하다.

분양가격이 지나치게 높아 수익성을 맞추기 어려운 곳도 있는데 대표적으로 주거 인기지역에서 공급되는 신도시나 택지지구 상업용지나 주상복합 용지는 감정가격의 두 배 수준에 낙찰되는 사례도 적지 않다.

업계에서는 공실 가능성, 세금, 중개수수료 등을 감안하고도 5% 이상(1층 기준) 나오는 상가를 찾아보라고 조언한다.

서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’ 유치원 및 근생시설이 공개분양 등 공급에 나서고 있다.

연면적 2,471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2층~지상 4층에 입점한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가로 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2층~지상 4층은 유치원으로 구성된다. 분양방식은 지하 1층(대형마트, 전용면적 475.99㎡)과 지상 2층~4층(유치원, 전용면적 1057.36㎡)은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰방식이며 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다.

현대엔지니어링이 경기도 남양주시 다산동 다산신도시 진건지구 B-9블록에 위치한 ‘힐스테이트 진건 단지 내 상가’는 다산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 근린형 단지내 상가다. 상가 규모는 단지 정문에 2개동, 지상1층, 18실 규모로 들어선다. 상가가 들어서는 다산신도시는 남양주시 진건읍·도농동·지금동 일대에 조성되는 총 475만㎡ 규모의 대규모 공공주택 사업지구다.

다산신도시는 서울과의 접근성이 뛰어나다. 서울외곽순환도로 남양주IC, 구리IC, 토평IC가 가까워 광역교통망 이용이 편리하며, 북부간선도로와 강변북로로의 진입이 편리해 서울로의 이동이 쉽다.

이달 혁신도시의 배후수요와 초·중·고 직접상권을 함께 누릴 수 있는 ‘e편한세상 반곡’ 근린형 단지내 상가분양을 시작한다. 반곡 이편한세상은 단지 바로 옆에 반곡초·중학교가 위치하고 있으며, 단지내 상가 인근 원주여고가 자리한 학원 형성을 통해 입지여건을 자랑하고 있다. 반곡 이편한세상 단지내 상가는 한국관광공사, 국민건강보험을 비롯한 총 13개 기관, 6000여 명이 근무하는 강원혁신도시의 배후수요와 총 508세대 입주자 고정수요가 기대되고 있다.

GS건설은 '명륜자이'(2019년 2월 입주 예정) 근린형 단지 내 상가를 9월 중 공개 입찰할 예정이라고 밝혔다. 단지 내 상가 총 30개실 중 조합분을 제외한 11개실을 일반투자자에게 공급한다. '명륜자이'는 2016년 분양 당시 우수한 입지와 자이의 브랜드 파워에 힘입어 1순위 18만건 청약이라는 전국 최고 기록을 보이며 조기 분양 완료됐다. 분양권 프리미엄은 전용면적 85㎡의 경우 국토교통부 실거래가 기준 최고 1억 8000만원을 형성할 정도다.

'명륜자이' 단지 내 상가는 분산된 3개동 총30개실로 단지 주출입구에 위치한 108동, 단지 동측에 위치한 109동, 단지 북서측에 위치한 110동으로 이뤄지며, 전용면적 기준 실당 면적은 1층은 33.75㎡, 2층은 25.65㎡으로 구성된다. 조합분을 제외한 일반분양분은 108동 2층 1개실, 109동 1층 4개실, 110동 1층 2개실, 2층 4개실이다. 그 중 110동 2층 4개실은 일괄입찰 예정이다. 108동 및 109동은 인접한 지역 내 대표 상권인 명륜1번가 상권과 연계돼 유동인구 수요 및 단지 배후수요가 강점인 입지로 다양한 업종의 활용이 가능하다. 110동은 명륜교차로 버스정류장, 국민은행과 인접해 1층은 편의점 및 부동산으로, 2층은 명륜초, 동래중, 중앙여고 등 인접한 학교의 학생들의 학원수요로 적합하다.