[포커스]저금리시대 오피스텔 투자 대안될까?

공급과잉우려 여전···유망지역서도 공실 ‘허다’수익률 책정 오류···공실·세금 빼면 기대치 이하

서울 한 대학가에 임차인을 구하는 월세 전단이 정신 없이 붙어 있다. 사진=김동민 기자 life@

‘ZERO’ 금리 시대를 맞이해 은행 이자보다 수익률이 높은 수익형부동산 오피스텔에 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 다만 여전히 높은 지역 공실률, 알려진 수익률과 실제 소득과의 괴리 등 불확실성이 여전히 존재해 투자자들의 주의를 요한다.

12일 업계에 따르면 최근 분양에 나선 오피스텔들은 전셋값 상승·저금리 기조 등의 반사이익에 분양단지마다 승전보를 울리고 있다.

이달 초 효성이 광명역세권지구에 공급한 ‘광명역 효성해링턴 타워 더 퍼스트’는 청약 결과 평균 10.8대 1, 최고 38대 1의 높은 청약 경쟁률로 마감됐다.

‘힐스테이트 광교’ 오피스텔 역시 총 172실 모집에 7만2639건 몰리며 평균 422.3대 1, 최고 800.4대 1이란 경이적인 경쟁률을 기록하기도 했다. 이 단지는 정당계약 기간 이틀 만에 완판하는 저력을 보이면서 분양권에 벌써 1500만원 가량의 웃돈이 붙었다.

오피스텔 분양이 인기를 끌고 있는 것은 은행 금리가 낮아 수익률이 월등히 높은 오피스텔로 사람들이 몰리고 있는 것으로 풀이된다.

실제 지난해 3~4% 정도로 하락했던 투자수익률도 상승세를 보이고 있다고 알려졌다. KB부동산 알리지에 따르면 2014년 12월 기준, 서울 오피스텔 임대 수익률은 5.61%, 경기 오피스텔 임대 수익률은 6.16%를 기록하고 있다.

반면 국내 은행들의 1년 만기 예·적금 상품 금리는 1%대로 떨어졌다. 올해 초 은행 연합회와 은행권 등에 따르면 현재 1년 만기 정기예금 금리는 1% 후반에서 2% 초반이고 1년 만기 정기적금은 2% 초반이다.

상황은 저축은행도 마찬가지. 저축은행의 1년 만기 정기예금 상품 평균금리는 지난 21일 기준 2.63%를 기록했다.

하지만 이 같은 상황에도 전문가들은 여전히 오피스텔 투자는 주의할 점이 많아 금리가 낮다고 무턱대고 투자하면 낭패를 볼 수 있다고 입을 모았다.

현재 알려진 오피스텔의 수익률은 각종 세금과 거래·보유에 따른 비용을 고려하지 않은 단순 수익률인 탓에 실제와 거리감이 있어서다.

실제 시장 관계자들에 따르면 세금과 기타 비용 등을 적용하면 수익률은 3%대로 떨어진다. 더구나 여기에 공실까지 생각하면 수익률은 더욱 떨어질 수밖에 없다.

배후수요가 풍부해 공실 걱정이 없다고 알려진 강남구만 해도 오피스텔 공실률이 재작년 말 7.7%에서 지난해 7월 말 8.8%로 오르고 이후 지속해서 공실률이 높아지고 있다.

강남 J공인중개사무소 관계자는 “일부 단지는 수요가 아예 없는 상황도 아닌데 공실이 장기간 처리되지 않고 있다”며 “솔직히 공실까지 생각하면 수익률이 모두 높다고는 말할 수 없다”고 전했다.

또 이전부터 지속한 공급과잉 문제도 오피스텔 투자를 고려해 봐야 할 점으로 꼽혔다.

올해 분양물량과 입주물량이 지난해 대비 급감해 공급과잉 문제가 어느 정도 해결됐다는 주장도 있으나 사실 지난해 물량까지 합하면 입주물량만 8만여가구에 달해 공실이 늘어날 것은 불 보듯 뻔하다.

전문가들은 이와 같은 이유로 앞으로 오피스텔 수익률이 다소 하락할 가능성이 높다고 예견했다.

선대인 소장은 “2013년 말 이후 소비 증가가 급격하게 둔화되고 수익형 부동산의 공실률은 2011년 7.8%에서 2014년 2분기에 10.5%까지 증가하는 등 경제상황 전반을 고려하면 투자수익률의 증가는 사실상 어려울 것”이라고 전망했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “공급과잉 문제가 앞으로도 지속할 전망이며, 이에 따른 공실도 늘어날 것으로 보여 수익률은 더 하락할 것으로 보인다”고 말했다.

서승범 기자 seo6100@