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김지성 기자
등록 :
2014-10-20 09:43

수정 :
2014-10-20 09:45
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[포커스]강남상권 뒤흔들 삼성동…제2롯데 잠실역은 어쩌나

개발단위 큰 삼성동, 강남 톱상권 가능성 커져
現 핵심지역 강남역, 기존 유동인구 뺏길 수도
제2롯데 ‘빨대효과’ 잠실역상권 작아 붕괴우려

강남 상권시장이 술렁인다. 2건의 대규모 개발사업이 추진되면서, 강남역을 원톱으로 한 상권 판도가 재편될 전망이다. 무엇보다 눈여겨 볼 부분은 삼성동의 급부상이다. 금싸라기땅 한전 본사용지와 9호선·GTX·KTX 개발, 코엑스 시너지까지 더해져 부동산시장 판도까지 바꿀 것으로 보인다. 롯데그룹의 숙원인 제2롯데월드 본격화로 잠실역 역시 관심이 높다. 다만, 기초 상권이 열악하고 강남역과 삼성동과 비교하면 상대적으로 입지 등에서 떨어져 유입인구가 개발호재에 못 미칠 수 있다는 예측도 거론된다.

서울 강남구 삼성동 한전 본사용지 일대. 사진=연합뉴스 제공


장소를 정할 때 강남이라 하면 통상 ‘강남역’을 떠올리기 마련이다. 그 만큼 사람이 몰리고, 수용 시설물이 다양하게 갖춰져서다. 강남역 일대 하루 유동 인구는 100만명에 달할 정도로 유동인구가 가장 많은 곳 중 하나다.

이랬던 강남상권에 최근 변화가 생겼다. 강남 내에서도 금싸라기땅으로 불리는 삼성동 한전 본사용지가 현대자동차그룹에 팔리면서 대대적인 개발을 예고하면서다.

코엑스에서 한전 본사, 서울의료원, 옛 한국감정원, 잠실종합운동장에 이르는 서울시의 국제교류 복합지구 개발계획(72만㎡)과도 맞물려 부동산시장의 ‘태풍의 핵’으로 불린다.

◇톱상권 높고 강남역·삼성동 ‘용쟁호투’=현대차그룹은 지난달 삼성동 한전 본사용지에 대한 매매 계약이 체결했다.

축구장 12개를 합친 면적(7만9342㎡)인 한전 본사 터에 통합 사옥인 글로벌 비즈니스 센터(GBC)와 자동차 테마파크, 컨벤션센터, 호텔 등을 지을 계획이다.

이것 하나만으로도 엄청난 파급효과를 예상하지만, 교통수단 개발도 추진 중이어서 관심이 더 뜨겁다.

그동안 코엑스 등 시설이 있음에도 한전 본사용지 인근으로 발이 덜 닿았던 데는 접근성을 높이는 교통수단이 2호선 삼성역이 유일하다는 점이 적지 않게 영향을 미쳤다.

앞으로 이곳에는 9호선 코엑스역(가칭·2014년 말 개통예정)과 GTX 삼성역(2017년 착공예정)이 들어설 예정이어서 삼성동으로의 접근성은 매우 높아질 전망이다.

이런 초대형 개발계획을 근거로 강남상권의 시장 변화를 예측하는 목소리가 많다. 이 중 가장 눈에 띄는 것은 한전 본사용지 일대가 현재 강남 최대상권인 강남역을 대신하리라는 예상이다.

물론, 그 과정이 일사천리로 이뤄질 수는 없다. 빌딩 등을 포함한 상업시설의 3.3㎡당 가격이 대략 강남역이 4억5000만원, 삼성동이 1억5000만원으로 3배가량 차이가 난다.

가격은 상권크기와 유동인구, 시장 성숙도 등을 포괄하는 척도라는 점에서 두 지역 간 격차가 적지 않음을 알 수 있다. 성장 속도가 빨라도 시간이 걸릴 수밖에 없다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “강남역과 삼성동 한전 본사용지 일대는 테헤란로(강남역 사거리에서 삼성동 삼성교의 구간)를 통해 이어진 만큼 자본의 이동이 쉽게 이뤄질 수 있다”며 “투자자들의 고민인 가격 면에서 볼 때 강남역보다 진입장벽이 낮다는 점에서 관심이 쏠릴 공산이 크다”고 분석했다.

신희성 RE/MAX Korea 대표이사는 “상권 활성화 측면에서 봤을 때 강남역은 성숙도가 높은 시장이어서 발전 속도는 느릴 수밖에 없다. 삼성동은 당분간 강남권에 추진되는 유일한 대규모 개발인 터라 희소성이 있다”며 “두 지역은 인접한 만큼 빨대효과가 나타나기 보다는 시너지효과를 내면서 비슷한 수준으로 맞춰질 가능성이 있다”고 평가했다.

뚝섬에서 바라 본 제2롯데월드. 사진=김동민 기자 life@


◇제2롯데월드 잠실역 상권, 활성화 ‘갸우뚱’=삼성동 개발과 함께 또 다른 강남권 초대형 개발계획으로 제2롯데월드가 있다. 2016년 말 준공 예정으로, 국내에서 처음으로 시도되는 123층(555m)의 초고층 건축물이다.

롯데 측은 이 건물을 전세계 유명인에게 비즈니스·관광·쇼핑·문화·엔터테인먼트 서비스를 제공하는 공간으로 쓰겠다는 계획을 세웠다.

문제는 이를 유치하려면 일대 상권 활성화가 선행해야 한다는 점이다.

전문가들은 경기 침체 등 영향으로 제한적일 수밖에 없는 투자상황에서 선택지가 주어진다면, 가격 등을 고려해도 기본 상권이 받춰 주는 삼성동·강남역에 기울 수밖에 없다고 지적한다.

실제 잠실역은 두 개의 롯데월드만 덩그러니 들어선 형태로, 사실상 상권이라 불릴 만한 곳이 없다. 더욱이 소상공인 가게 등까지도 빨아드리는 블랙홀이 돼, 상권을 해친다는 지적을 받기도 한다.

일례로 주민 이용이 많은 롯데마트만 보더라도 잠실역 사거리를 기준으로 반경 1km 안에 롯데마트 월드타워점·잠실점, 도심형 소형슈퍼마켓인 롯데마이슈퍼가 들어섰다.

일각에서는 롯데그룹 계열사가 입주한다는 관측과 소비수준이 높은 중국인 관광객을 주목표로 시설을 갖추겠다는 이야기가 나오지만, 기초상권이 없는 상황에서 투자자들이 선뜻 투자하기엔 역부족일 수 있다.

신희성 대표는 “제2롯데월드는 일반 랜드마크 건물과 달리 초고층 빌딩으로 파급효과가 남다르다. 기존 롯데월드만으로도 빨대효과가 나타나는 상황에서 더 가속화할 개연성이 다분하다”며 “여러 상권을 보더라도 한 건물, 한 지역만 우뚝 솟는 형태는 없다. 제2롯데가 주위 상권과 같이 커나가는 것도 고려해야 한다”고 말했다.

김지성 기자 kjs@

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