서울 아파트값 '뚝뚝'···30대 신불자 속출 우려도

서울 아파트값이 1년8개월만 하락

부동산시장 얼어붙어 '거래절벽'

주담대 금리 연 7% 오를 것 관측도

서울 부동산 전경. 사진=이수길 기자 leo2004@

서울 아파트값이 1년8개월만에 하락전환하면서 지난 2020년 이후 '영끌'(영혼까지 끌어모아)로 집을 산 사람들의 속이 타 들어가고 있다. 대출 규제로 극심한 '거래절벽'이 이어진 데다 글로벌 통화긴축 움직임이 본격화되며 추가 금리 인상까지 예고된 영향이 크다. 각종 불확실성이 해소되기 전까지는 집값 하락세가 이어질 거라는 전망이 나온다.

31일 한국부동산원이 지난 24일에 발표했던 자료에 따르면 서울 아파트값 변동률이 -0.01%를 기록해 1년8개월만에 하락전환했다. 서울 25개 자치구 가운데 14개 자치구가 있는 강북권 전역은 역시 1년 8개월 만에 하락전환(-0.01%) 했다. 가장 많이 떨어진 곳은 -0.03% 변동률을 보인 노원구와 강북구다. 이어 성북구(-0.02%) 은평구(-0.02%) 등도 하락세를 유지했다.

서울에서는 25개 구 중 11개 구가 하락했다. '강남 3구' 중 송파구의 변동률이 0%로 2020년 5월 이후 처음으로 오름세를 멈췄다. 서초구와 강남구도 모두 0.01%로 사실상 상승세를 멈췄다. 강동구도 0.01% 내리며 하락 전환했다. 강북권 하락세가 강남권에 번지기 시작하는 것으로 보인다.

특히 재건축 단지가 밀집한 노원구의 상계주공3단지 24평이 지난 12월 8억5000만원에서 지난 13일 7억9000만원으로 약 6000만원이 떨어졌다. 동작구 사당동 극동아파트 40평도 지난해 12월 12억8000만원에 거래됐으나 이달 2일에는 12억5000만원으로 약 3000만원 가량 떨어졌다.

집값 하락기의 공식대로 서울 강북권 외곽 소재 아파트부터 약세를 보이고 있다는 셈이다. 실제 수도권 광역급행철도(GTX) 확충 등으로 작년 아파트값 오름세가 가팔랐던 경기 의왕(―0.03%), 안양(―0.10%), 의정부(―0.03%) 등도 하락세를 이어갔다.

시장에서는 "부동산 시장이 완전히 얼어붙었다"는 반응이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 매매 거래량은 1097건(27일 신고 기준)으로 전년 동월(7547건) 대비 85% 이상 감소했다. 12월 기준 역대 최저 수준이다.

전문가들은 당분간 하락세가 불가피하다고 본다. 금융당국의 대출 규제, 미국발 금리 인상 등의 여파가 한동안 계속될 가능성이 높기 때문이다.

집값 하락기에 대출금리 역시 가파르게 오르고 있다. 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 이달 중순 연 3.71%~5.21%로 지난해 8월말 연 2.62%~4.19% 대비 1%포인트 오른 상태다. 1년전과 비교해 보면 연 2~3%였던 금리가 많게는 2%포인트 올랐다. 작년 11월 기준 은행권 전체 가계대출의 75.7%(한국은행)가 변동금리 적용을 받고 있어 금리 인상 '직격탄'을 맞을 전망이다. 한국은행이 미국 금리 인상 기조에 맞춰 연내 최소 2차례 이상 기준금리를 올릴 경우 주담대 금리는 연 7%대로 뛸 것이란 관측도 나온다.

이로 인해 영끌로 갭투자한 30대들에게 '퇴로'가 필요하단 지적도 나온다. 금리인상기 대출이자 상환 능력이 떨어지는 젊은층이 사회적으로 문제가 될 수 있는 만큼 대비책이 필요하단 주장이다.

다만 대선 이후 부동산 정책 방향이 어떻게 바뀔지도 미지수다. 또 거래가 사실상 말라버린 상황에서 가격을 낮춘 소수의 급매물 거래가 통계에 잡히면 하락세가 더 두드러져 보인다는 지적도 나온다.

서영수 키움증권 연구위원은 "여야 대권 후보들이 다주택자의 양도세 완화 공약을 냈는데 다주택자보다 급한 것이 영끌로 집을 산 1주택자"라며 "양도세 때문에 집을 못 팔면 신용불량자가 될 수도 있어 1주택자 양도세 '퇴로'도 고민해야 한다"고 말했다.