둔촌주공서 조합과 맞선 시공단···업계 관전평은

원자재값 급등에 따른 공사비 인상 골머리 앓던 건설업계

현대건설이 조합과 강대 강 붙어 공사비 인상 수용 늘어

"도시정비 독식 맘에 안들지만, 박한 공사비 협상력 제공"

성남 신흥1 조합 시공비 인상 등 에스컬레이션 적용 잇따라

"현대건설이 여러모로 얄밉긴 합니다. 올해만 전국 도시정비사업에서 7조원을 수주하는 등 업계에서 독식하다 시피하고 있기 때문입니다. 하지만 건설사 입장에서 갑이라고 볼 수 있는 재건축 조합과의 갈등 상황에서도 공사비 증액(서울 둔촌주공 재건축 아파트)이 예고되고 있다는 점에서 인상 깊어 보입니다. 최근 원자재비 급등 탓에 조합과 공사비 현실화 문제로 갈등을 겪는 사례가 많은데 (업계 입장에선) 좋은 선례를 보여줘서 입니다. 협상력을 높일 수 있는 물꼬를 터줬다고 생각합니다."(대형건설 정비사업 관계자)

최근 주택업계에서 현대건설에 대한 의외의 호평이 이어지고 있다. 올해들어 재건축·재개발(도시정비사업) 사업 수주고가 7조원에 이르는 등 수주 경쟁 독주로 일부 지탄(?)을 받고 있기도 했다. 그러나 둔촌주공 조합과의 시공비 갈등에서 계약 변경에 합의하는 등 사실상 승리하며 업계가 골머리를 앓던 자재비 폭등에 따른 박한 공사비 해결(현실화)의 단초를 제공했다는 평가가 나오면서 '맏형 답다'라는 이야기가 나오면서다. 올해들어 시멘트값 등 원자재값 급등으로 건설사들이 도시정비사업 조합과 공사비 인상 관련 다툼이나 기싸움이 잦아지는 가운데 업계가 협상력에서 우위를 점하는 동시에 시공비 인상 가시화의 선례를 제공하고 있어서다.

10일 건설부동산업계에 따르면 최근 금융권 금리 급등과 함께 원자재값 폭등으로 대형 건설사들이 올해 하반기 서울을 포함한 수도권 주택시장에서 하한선으로 잡고 있는 3.3㎡당 평균 시공비가 500만원대 중후반 정도로 알려졌다. 이 금액은 같은 기준 지난해 500만원 초반대에서 크게 오른 액수지만 그간 물가 상승을 감안하면 이 마저도 부족하다는 게 건설업계의 입장이다. 즉, 이 금액대 이하로 주택을 시공하면 해당 사업지에서 적자 가능성 등으로 공사를 계약하거나 진행하기 어렵다는 의미.

실제 수도권 알짜 재개발 사업지로 알려진 성남 수진1구역이 대표적이다. 해당 사업지는 올해만 두번이나 유찰을 겪었다. 제시 공사비가 3.3㎡당 495만원이었는데, 관심 건설사들이 외면한 이유가 시공비가 맞지 않아서라는 얘기가 적지 않다. 조합측과 예비 시공사간에 보이지 않은 힘 겨루기가 지속적으로 이뤄지고 있는 셈.

일부 사업지는 소송전이 벌어지기도 했다. 대표적 강남 재건축 단지인 신반포 15차도 2017년 대우건설을 시공사로 선정했지만, 공사비 증액 문제로 2019년 시공사를 해지하고 삼성물산으로 시공사를 교체했다.

이렇다보니 공사비 인상에 반대하며 소송까지 불사하던 조합에 힘 대 힘으로 맞선 맏형 현대건설이 업계에서 주목받고 있는 것. 특히 둔촌주공 조합과의 갈등에서 계약 변경 약속을 받아내는 등 사실상 승기를 잡으며 사업비 인상이 관철되는 분위기다. 최근 현대건설 등 시공단은 대주단으로부터 대출금 기한 연장 불가 입장을 통보받았다면서 조합 집행부를 압박하는 등 강경한 자세로 협상 주도권을 쥐고 이어가고 있다는 전언이다. 이같은 사례가 동종업계 경쟁사들에게 조합과의 공사비 협상력을 높이면서 시공비 인상까지 이르게 하는 물꼬를 트는 단초를 제공하는 등 박한 공사비 해결에 힘을 얻는 기류가 형성돼서다.

실제 공사비 현실화가 일부 사업지에서 가시화되고 있다. 공공재개발인 성남 신흥1구역은 올해 초 공사비를 3.3㎡당 495만원 수준으로 제시했지만, 시공사 입찰에 참여한 건설사가 없자 3.3㎡당 510만원으로 공사비 수준을 올려잡았다. 같은 이유로 시공사 선정에 실패했던 성남 수진1구역도 공사비를 인상한 후 시공사 선정을 추진 중이다.

시공사인 삼성물산으로부터 1400억원에 달하는 시공비 인상 요구를 받은 신반포3차·경남 통합재건축(반포 래미안 원베일리) 조합은 최근 1700억원 규모의 상가 일반분양분을 통매각하기로 결정하는 등 현금확보에 나섰다.

부산에서 새 시공사 선정이 진행중인 우동3구역 재개발 사업지도 조합에서 추진중인 3.3㎡당 공사비가 600만원대 수준으로 알려졌다. 조합에서 추진중인 입찰에 참여한 현대건설은 고급주택 브랜드인 '디에이치(THE H)'를 제안해 공사비가 더 오를 것으로 가능성도 있다.

아예 미리 공사비를 높게 책정한 조합들도 늘고 있다. 서울 용산구 한남2구역 재개발 조합이 대표적인데, 최근 원자재 가격 상승 등의 이유로 3.3㎡당 공사비를 770만원으로 책정했다.

조합은 고품격 단지 조성이라는 목표와 최근 인상된 자재비 등을 종합적으로 고려해 공사비를 정한 것으로 알려졌다. 2년 전 시공사를 선정한 한남3구역의 3.3㎡당 공사비가 598만원이었던 것과 비교하면 상당폭 인상된 것이다.

건설업계 관계자는 "역세권에 매머드급 정비사업으로 건설사들의 관심이 높은 현장에서 공사비 현실화 움직임을 보이고 있다. 둔촌주공 공사비 증액 이슈를 이끈 현대건설이 가장 선봉에 서서 이같은 분위기를 이끌었다고 볼 수 있다. 향후 수도권 범용 브랜드 아파트의 경우 평당 공사비가 600만원대에 육박할 것이고, 디에이치나 아크로 등 프리미엄 브랜드의 경우 700만원대 후반에 시공비가 결정될 것으로 본다"고 말했다.