결국 임대전환한 나인원 한남···SWOT으로 다시 분석해보니

S = 국내 최고부촌 속 입지깡패

W = 한강조망과 시공사 아쉬움

O = 희소성과 미래가치 최고

T = 고가 주택 정부 고강도 규제 등

그래픽=박현정 뉴스웨이 기자

3.3㎡당(1평) 6300만원대의 분양가를 책정해 국내 최고가 아파트 기록을 깰 것으로 예상됐던 나인원 한남.

고분양가 논란으로 결국 선임대 후분양을 택했지만 가구당 보증금이 30억원 이상으로 임대아파트 최고 몸값을 기록할 것으로 보인다. 임대후 분양 방식이 주택 시장 안정화에 기여하고 임대보증금으로 사업성도 확보할 수 있는 방안이지만, 나인원 한남 자체의 경쟁력이 사업 성패의 관건이라고 전문가들은 입을 모은다.

◇강점(Strength) 한남동 입지 깡패 = 나인원 한남의 가장 큰 장점은 입지가 뛰어나고 개발호재가 즐비하다는 점이다. 아파트 부지는 풍수지리적으로 서울의 최고 명당으로 손꼽히는 한남동에 위치해 있다.

남산이 북풍을 막아주고 한강을 굽어볼 수 있는 위치의 한남동 지형은 거북이가 물을 마시는 형상을 하고 있어 재물운과 후손운이 가득하다는 영구음수(靈龜飮水)형 명당이다. 이렇다 보니 이건희 삼성그룹 회장과 이재용 삼성전자 부회장, 얼마 전 타계한 구본무 LG회장, 정몽구 현대차 회장,최태원 SK그룹 회장까지 4대그룹 총수가 한남동에 자택을 보유하고 있다

이와 함께 서울의 중심지로 강남권과 여의도 광화문 시청 등 주요 업무지구로의 접근성이 매우 뛰어나 이동이 편하고 각종 개발 사업도 용산을 중심으로 펼쳐져 있어 미래가치가 높은 곳이다. 용산의 개발호재를 보면 민족공원 조성,한남재정비 촉진지구, 국제업무지구 등으로 앞으로 개발 압력이 큰 지역이다.

◇약점(Weakness) 보안과 한강조망 아쉬워 = 반면 나원원 한남의 입지가 경쟁 관계에 있는 초고가아파트인 한남더힐이나 유엔빌리지보다 떨어진다는 일부 평가도 있다.

예컨대 한남더힐이나 유엔빌리지의 경우 언덕위에 자리하면서 한강조망이 좋다. 그러나 나인원 한남은 평지에 있고 한남대교 북단측에 대로변에 있다. 일반 아파트라면 대로변이 좋다고 할 수 있지만, 수십억원을 호가하는 초고가 주택 입지로는 부적절할 수 있다.

보안 측면에서도 출입구가 단 한곳인데다가, 한강측은 절벽인 정도로 요새와 같은 유엔빌리지보다 좋다고 보기 어렵다. 0.01% 최상위 VVIP들은 주거공간으로 안전과 아늑함을 기본으로 하자보니 대로변은 약점이 될 가능성이 있다.

동간 거리도 지켜봐야한다는 일부 평가가 있다. 시행사인 대신F&I측이 최고급 조경과 커뮤니티 시설을 배치하겠다고 공언하고 있지만 아파트 자체가 갖는 한계로 정원 등 동간 거리가 좁아질 수 있다는 의견도 적지 않다. 이외에도 자산가들이 선호하는 삼성물산이나 GS건설이 아닌 롯데건설이 시공사인점도 약점으로 반영되고 있다.

◇기회(Opportunity) 높은 미래 가치·희소성 = 사업가들 만큼 집, 즉 부동산이 가진 미래가치를 고려하는 이들도 드물다. 부자들중에 부자인 국내 4대 재벌그룹 총수들이 모두 한남동에 살고 있다는 사실은 그들만의 세상이라 표현해도 무방할 듯 하다.

무엇보다 서울 강남을 넘어 대한민국 최고 부촌이 되는 등 독보적인 존재감을 드러낼 것이란 전망도 나오고 있다. 이런 한남동이지만 더 이상 확보할 수 있는 땅이 없다. 나인원 한남급 입지를 갖춘 땅이 더 이상 공급되기 어렵다는 의미다. 때문에 향후 희소성 자체가 오르는 건 시간문제라는 관측에 힘이 실리고 있다.

교통망도 둘째가라면 서럽다. 강북과 강남을 연결하는 서울의 중심지로 한남대로에 직접 접하고 있어 광역교통 접근성이 탁월한 사통팔달의 요지이다. 지하철 6호선 한강진역이 인접해 있고, 한남대교, 동호대고, 올림픽도로와 강변북로 등의 이용이 편리하다. 광화문, 종로, 여의도, 강남권 등 중심업무지구 어느 곳이든 오가기 쉽다.

잠재가치 면에서도 월등하다. 한남동 일대는 강남권에 비해 상대적으로 개발이 덜 된 지역이다. 이에 한남동의 가치는 인근 한남재정비촉진지구와 용산민족공원 등의 개발이 진행되면서 주변이 정비되면 더욱 높아질 것이란 전망이 지배적이다.

◇위협(Threat) 고가주택 정부 전방위 압박 = 홍콩이나 싱가포르, 일본, 미국 등 선진국에선 고급주택 시장과 일반 아파트 시장을 별개의 시장으로 구분한다. 규제와 틀과 잣대, 공급기준과 분양가 등 규칙들이 대부분 다르다는 의미다.

시장 자체를 달리보기 때문에 각자의 영역에 맞는 규제와 인센티브를 적절하게 믹스하면서 그에 맞는 수요와 공급을 충족시켜주고 있다는 뜻이다.

그러나 우리나라에선 고급 주택시장 자체에 대한 인식이 부족한데다가, 일반 아파트와 크게 다르지 않은 규제의 틀로 시장 성장성에 제약을 가하고 있다는 평가가 적지 않다.

실제 나인원 한남의 분양보증을 거절했던 HUG(주택도시보증공사)가 나인원한남 분양심사 기준을 한남더힐 등 고급 주택이 아닌 한남아이파크 등 주변 일반아파트와 비교하면서 시행사가 임대후 분양방식 선택하게 된 원인이 되기도 했다.

더욱이 이번 문재인 정부들어선 임대주택 등 서민을 위한 주택 공급엔 힘쓰는 반면 강남이나 한강변 등 고가 주택에 대한 규제 강도가 높아지고 있다.

앞으로 4~5년뒤 분양 전환하더라도 정부의 직간접적인 영향력하에서 벗어나기 어려울 수 있고, 규제 강화로 고가 주택 시장 자체가 흔들릴 수 있다는 리스크도 여전히 남아 있다.