[기자수첩]정부 손에 놀아난 ‘나인원 한남’ 분양가의 역설

역대 최대 분양가로 관심을 모았던 ‘나인원 한남’의 분양 보증이 결국 퇴짜를 맞았다. 분양가가 비싸다는 게 이유인거 같은데, 이번 보증 거부를 놓고 정부의 무책임을 거론하지 않을 수 없다.

가장 먼저 나인원 한남이 들어서는 땅을 비싸게 팔아 넘긴 국토부 산하기관 LH와 HUG의 타당치 못한 분양가 기준 잣대는 정부 손에 제대로 놀아난 건설업체를 떠올릴 수 밖에 없다. 지난 2016년 LH는 입찰에 부친 외인아파트 부지를 6242억원에 디에스 한남(대신F&I)는에 팔았다. 지난해 최고 분양가를 찍은 아크로 서울포레스트(1150만원)의 두 배가 넘는 금액이다.

나인원 한남은 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리 기준’에 맞춰 분양가를 기재했다. 이에 HUG는 기준에 맞게 측정한 분양가를 거절한 것에 대한 타당성도 엿보이지 않는다. HUG가 분양가를 측정하는 기준 잣대가 애매하기 때문이다. 평균 분양가가 입지와 공급 가구 수, 브랜드 등 여건이 비슷한 인근 주택(아파트) 평균 매매가격의 110%를 초과하지 않는 범위 내에서 분양가 산정이 가능한데. 이 기준으로만 놓고 봤을 때는 나인원 한남의 평균 분양가는 인근 한남 더힐 매매가 6400만원의 110%인 7000만원 선까지 가능하기 때문이다. HUG가 기준으로 제시한 인근 비교대상 단지를 봤을 때 한남더힐(3.3㎡당 4800만~7800만원)을 제외한 4개 단지는 나인원 한남에 비해서 단지 규모나 입지 면에서 떨어진다. 나인원한남은 단지 내 모든 가구가 전용 206㎡ 이상의 대형 평형이고 ‘슈퍼펜트하우스’ 분양가는 3.3㎡당 최고 1억원 안팎이다. 반면 비교 대상인 이들 4개 단지는 전용 59㎡ 이하 소형 주택이 많아. 특히 용산한남아이파크는 아파트가 아닐뿐더러 원룸을 포함한 도시형 생활주택이기 때문이다. 단지규모 면에서 소형주택과 비교하는 건 기준 잣대가 애매하다.

당시 LH는 비싼 값에 땅을 팔았는데 토지 가격에서 건설 비용 부분이 많이 차지해 마진을 남길 수 밖에 없는 건설업체는 토지 비용을 고려해 분양가를 측정할 수 밖에 없다. 역설적이게도 LH가 비싸게 판 땅인데 HUG가 막게 된 것. 최근 정부가 강남 집값 상승을 막기 위해 각종 규제를 쏟아내고 있는 상황에서 높은 분양가가 자칫 시세를 끌어올릴 수 있다는 우려가 작용한 것으로 풀이되면서 HUG의 정부 눈치보기만 급급한 꼴로 밖에 보이지 않는다. 더구나 HUG 요구대로 분양가가 추가 인하되면 역설적으로 '로또 분양' 투기장이 될 수 있는 우려다. 집값 안정화를 위해 HUG가 분양가를 고려한 점은 이해할 수 있다고 처도 전문가들은 주택공급 늘리는 장기적인 방안으로 집값 잡을 생각해야지 단순하게 분양가만 낮춘다고 해결될 문제 아니라고 지적했다. 정작 정부의 보증정책이 공급을 막는 꼴로 변질되서는 안된다는 것이다.

건설 업체들은 곤혹을 치룰 수 밖에 없는 처사다. HUG의 승인이 있어야 분양 사업이 진행되기 때문이다. HUG가 분양가 심사를 독점하고 있는 상황에서 획일한된 태도와 일관성 있고 타당한 이유에서 승인 여부를 따져 시장과 건설업계의 혼란을 가중 시키지 말아야 할 것이다.