양도세 중과··· 셈법 복잡해진 다주택자들 ‘팔아 말아?’

5년 보유 2주택자, 양도차익 6억일 때 2억7530원 부과

주택 수·보유 기간·양도차익 꼼꼼히 따져야

임대가격 상승 폭 크면 임대사업자등록 유리

분양. 사진=최신혜 기자 [e-mail]

#5년 동안 2주택을 보유하고 있던 A(50)씨. 내년 4월 1일 전까지 집을 내놓지 않으면 양도세가 중과되는데 양도차익이 6억 원인 경우 2억7530원의 양도세를 물어야 한다. 이에 A씨는 수익 차이와 부채 비율 등을 고려해 내년 4월 전에 주택 매도를 해야 할지, 임대사업자등록을 해야할지 고민이다.

#아파트를 3채나 보유하고 있는 B(58세)씨는 요즘 정부의 양도세 중과로 인해 고민이다. a주택은 실거주 주택이고, b,c주택은 전세를 줬다. a주택을 팔고, b주택으로 전세를 들어갔을 경우 생기는 양도세와 비과세를 꼼꼼히 따지는 과정에서 셈법이 복잡하다. 4월 전까지 집을 팔아야 할지 아내와 매일 머리를 맞대고 있다.

내년 4월 1일 적용되는 양도세 중과로 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 집을 팔아야 할지, 보유해야 할지, 증여·임대사업자등록 등을 해야 할지를 두고 선택의 갈림길에 서 있어서다. 셈법도 복잡하다. 보유주택수, 보유기간(년수), 양도차익에 따른 양도세 부과액을 계산해야하기 때문이다.

8일 관련 업계에 따르면 다주택자에 대한 양도세 세율을 상향한 소득세법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 이에 내년 4월 1일부터 청약조정대상지역에서 기본세율(6~42%)에 더해 2주택 보유자는 10%p, 3주택자는 20%p의 높은 세율을 적용받게 된다.

2018년 4월 1일 후 적용되는 양도세 예시 및 장기보유 공제율. 사진=손희연기자.

양도세 2018년 기본 세율과 2주택자, 3주택자 적용 세율. 사진=손희연기자.

예를 들면 양도세 중과 전인 내년 3월에 집을 팔게 되면 2주택자가 5년 동안 보유한 집이 양도차익 2억 원이면 양도세를 4425만원을 부과한다. 하지만 4월에 주택을 매도하게 되면 7540만 원을 부과 해야한다. 거의 2배가량을 더 내야 한다.

내년부터 1월 1일 이후 청약조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 즉, 양도차익이 1억 원이면 5천만 원이 세금으로 부과된다.

이에 다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해서는 내년 4월 1일까지 매수자를 찾아 잔금을 계약해 집을 팔거나, 임대사업자 등록 등 증여, 보유 등 선택을 해야 한다.

다주택자들은 임대사업자등록의 경우와 아닌 경우를 따지게 되면 임대료 상승세가 크면 임대사업자등록이 더 이득이다. 양도 차익이 얼마나 나오던 양도세를 면제받기 때문이다. 반대로 임대료가 안 오르는 경우에는 임대사업자가 불리하다.

예로 처음 집값이 4억 원으로 5년 동안 매년 3% 상승할 경우 4억6371원, 5%는 대략 5억 원이다. 여기서 만약에 매도가격을 통해 양도 차익이 각각 1억 원, 1억9000만 원이 발생할 경우 2주택자의 경우 40%로 세율을 잡으면 각각 4000만 원, 7600만 원으로 계산된다. 3주택 이상이면 양도세가 더 불어난다.

이를 임대소득 수익과 비교하면 일반 임대주택의 임대료 인상 폭이 10% 미만인 경우 임대사업자로 등록하는 게 유리하다. 반면에 임대료가 뛰어 오르고 주택가격이 안정세를 보일 때는 임대사업자가 손해다. 양도세를 고려하지 않으면 연간 임대료 상승률이 15%면 임대소득에 따라 부과하는 세금이 더 많다.

이에 보유한 주택의 가치와 주거복지로드맵 이후의 대책을 보며 세금 등을 따져보고, 매도나 증여 등 다양한 방법 중 세밀하게 따져보고 선택해야 할 것으로 보인다.

한편 여유 자금이 충분한 다주택자들이 집을 내놓지 않고 버티기로 전략 할 수도 있다. 양도세를 중과해 공급 절벽 현상이 나타나 매물이 줄어 결국 시장 왜곡 현상까지 나타날 우려다. 이럴 경우 거래가 한 번 이뤄졌을 때 가격이 급등할 수도 있다. 또한, 거래량 감소도 불가피하다. 지난 11월의 서울 부동산 정보광장에 따르면 아파트 거래 건수가 6500건이었다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “양도세를 통해 다주택자들을 유도해 매물을 늘려 집값을 잡겠다는 취지는 좋지만, 과도한 시장 개입으로 역효과가 일어날 수 있는 부작용도 고려해 정책을 펼쳐야 한다”며 “다주택자들의 보유한 소형주택의 경우에는 주택 임대사업자 등록을 해서 세제 혜택 등을 받는 것이 좋고, 정부의 추가 대책이 예정돼 있어 세부 전략을 마련하면 좋다”고 전했다.