[기고]8.2 대책 이후 틈새 노린 차별화 투자전략

김광석 리얼투데이 공동대표(사진제공=리얼투데이)

펄펄 끊던 부동산시장이 8.2 대책 이후 안정세를 보이면서 대책이 시장에 미치는 영향이 얼마나 강하고 얼마나 지속될지에 대한 관심이 높아지고 있다. 좀 더 솔직히 말하면 어디에 틈새가 벌어졌는지에 대한 관심이라 할 수 있다.

대책이 나온 이후 많은 언론에서 전문가들의 전망을 인용해서 분석 내용을 쏟아 냈는데, 대부분의 내용은 대책의 강도가 매우 강하고 효과가 오래 지속될 것이라는 전망이 많다. 최근 한 언론사가 우리나라 부동산 전문가 20명을 대상으로 한 설문 조사 결과에 따르면 8.2대책의 효과가 1년 이상 간다고 응답한 전문가가 50%가 넘는 것으로 나타났다. 6개월에서 1년 사이라고 하는 응답도 36.8% 정도였고 6개월 이내 짧은 효과에 그칠 것이라는 응답은 20% 내외에 그쳤다. 이와 같은 결과는 이전 비슷한 부동산 대책이 나온 이후 반응과는 상반된 것이다. 웬만한 대책이 나온 이후는 효과는 대부분의 짧은 조정 이후 다시 회복될 것이라는 의견이 많았다. 이번 대책은 1년 이상 효과가 갈 것이라는 의견이 지배적으로 나타나고 있는 것이다.

효과가 오래 갈 것이라는 보는 배경에는 이번 대책이 청약, 세제, 대출 등 전반위적인 규제를 포함하고 있다. 때문에 매수심리가 위축되고 구매 수요도 줄게 되면서 주택 가격 등이 안정세를 보일 것이라는 것이다. 특히 정부의 강력한 집값 안정 의지가 강하고 정권 초기여서 앞으로 집값이 움직일 경우 더 강력한 대책을 내 놓을 수 있다는 우려가 많다. 거기다 대외적인 시장 상황도 만만치 않다. 금리, 사드, 위안부 등의 이슈에 따른 주변국과의 경제적 협력관계 악화, 국제경기, 대북리스크 등 주택 가격 하락에 관련된 요인을 얼추 생각나는 대로만 나열해봐도 열 개 이상은 될 것 같다.

그러나 최근 시장 상황은 상반될 것 같다. 최근 강남에서 공급된 신반포센트럴 자이는 분양가상한제가 적용된데다, LTV 적용, 입주 때까지 분양권 제한 등의 규정이 적용되었지만 주변보다 낮은 분양가에 분양가가 매겨졌다는 인식이 확산되면서 수백대 일의 경쟁률을 기록했다. 이후 공급된 래미안포레스트도 평균 30대 일이 넘는 경쟁률을 기록했다. 분양가 상한제 등의 역효과가 벌써 나타나고 있는 셈이다.

대책의 역효과가 서서히 드러나고 있는 것이다. 이렇듯 대책으로 인한 틈새 시장은 다양한 형태로 서서히 모습을 드러낼 것으로 예상된다. 먼저 생각할 수 있는 것은 지역별 차별화다. 서울 전역과 경기 주요지역이 투기과열지구로 지정되어 있는 상황에서 대안을 많지는 않은 상황이어서, 투자자들은 성남에 들어서는 택지지구, 구도심의 재건축 등에 기존 투자처 인근으로 투자수요가 몰릴 것으로 예상된다. 하지만 투기의 움직임이 조금만 보여도 정부가 투기과열지구 등으로 바로 지정할 가능성이 높아서 장기적으로 가격 상승이 이어지는 어려울 수도 있다.

두번째로 생각해 볼수 있는 상품별 차별화다. 현재 시장은 소형 아파트와 주거형 오피스텔 등 주거안정과 안정된 상품에 대한 규제가 이어지고 있다. 규제가 많은 주거형 상품보다는 안정적인 수익확보가 가능한 소형빌딩, 상가형 주택 등이 인기가 더 높아질 것으로 전망된다.

시장별 차별화도 생각해 볼 수 있다. 재고 주택의 매매시장, 분양시장, 재건축 시장 그리고 임대 시장은 유기적으로 연결되어 있다. 어느 한 시장의 규제는 다음 시장에 영향을 미친다. 현재는 매매시장과 분양시장, 재건축 시장에 규제가 집중되어 있다. 주택을 공급하는 데 있어 대출을 통한 레버리지를 이용한 투자를 막겠다는 것이다. 매매시장의 위축은 임대시장의 가격상승으로 이어질 수 있다. 결국 매매 가격이 오르지 않는 상황에서 전세가격이 오르면 최근 유행했던 갭투자의 적합한 시장이 만들어 질 수 있다.

리얼투데이 김광석 공동대표