[8·2부동산대책 이후]성남·광명·하남등 조정지역·입주권 풍선효과···"가을 다시 오를 것"

노무현 정부 시절 규제 그대로 배껴다가 써

버블세븐 등 이미실패···공급없으면 폭등 우려

잇따른 대책으로 서울 중심 시장 내성 강해

성남 하남 광명 등 경기권 풍선효과 유력

서울 시내 아파트 전경(사진제공=뉴스웨이 DB)

8·2부동산 대책은 결과적으로 주택시장 안정화에 실패한 6.19대책 등 기존 부동산 대책의 전철을 밟지 않겠다는 정부의 의지를 담고 있다. 투기수요를 잡으면서 실수요자를 우대하겠다는 투트랙 방식을 펼치면서 최근 집값 급등의 원인 중 하나로 지목되는 다주택자와 재건축 시장 등 직접 시장을 겨냥한 것이 특징이다. 특히 서울 강남 4구 등을 버블세븐이라해서 규제 융단폭격을 가하고, 양도세 등 세금폭탄을 퍼부었던 노무현 정부시절의 규제 판박이라는 얘기가 나온다.

그러나 시장에 약발이 먹힐지는 미지수다. 아이러니 하게도 노무현 정부시절의 부동산 대책 판박이기 때문. 당시 서울 전지역을 투기과열지구로 묶는 등 고강도 대책을 내놨지만, 노 전 대통령 임기기간 중 서울 아파트값이 56%(서울 전체 집값은 42.9%)까지 상승한 바 있다. 특히 이번에도 주택 공급대책이 사실상 없다보니 강남 등 서울에 대한 선호도만 더 높여놔 당분간 시장이 숨고르기에 들어갔다가 가을 성수기 즈음 시장이 반등할 것으로 보는 전문가들이 늘고 있다. 문재인 정부의 전신인 노무현 정부가 서울 강남4구 등을 버블세븐으로 묶어 집값 폭등을 시킨 것처럼 서울 전지역이 과열지구로 묶여 서울 집값이 들썩거릴 수 있다고 보는 것이다.

3일 건설부동산업계에 따르면 참여정부 시절 양도소득세 중과세 정책 등에 집을 팔기보다 소유하자는 심리가 확산했고, 이에 부동산 매물이 감소하면서 집값 상승의 악순환이 계속됐다. 또한 집값 하락을 우려한 실수요자들이 전세를 선택하면서 전세품귀 현상이 일어났고 이는 부동산 폭등으로 이어졌다.

이번 8.2대책은 당시 노무현 정부 부동산 대책과 그대로 닮아있다. 집값을 잡으면 피자를 쏘겠다는 문재인 대통령 발언과 하늘이 두쪽나도 부동산은 잡겠다던 노무현 대통령의 언급부터 투기와의 전쟁의지부터 비슷하다. 투기과열지구 지정을 비롯해 다주택자 양도세 강화, DTI.LTV 금융규제 강화, 자금조달계획 의무화 등 기존 노무현 정부시절의 종부세 빼곤 거의 대부분 그대로 적용하고 있다. 이명박 정부시절 부터 풀어온 규제를 다시 제자리로 되돌린 것이라는 얘기가 그래서 나온다. 일단 강남 등 서울 주택시장은 패닉상태에 빠진 분위기다. 특히 강북에서는 강남도 아닌 강북에 투기과열지구라니 말도 안된다는 격앙된 움직임도 감지되고 있다.

하지만 중장기적으로 대책이 실효성이 의심되고 있다. 신도시 등 주택공급대책이 사실상 없다보니 장기적으로 서울에 대한 가치만 더 올릴 것이라는 의미다. 되레 서울을 투기과열지구로 묶으면서 노무현 정부시절 버블세븐이 폭등했듯이 서울 집값이 더 오를 것이라는 시그널을 준 것 아니냐는 삐딱한 의견도 나오고 있다. 이미 정부 대책에 학습효과가 짙게 배어있다보니 강남 등 서울 지역 부동산은 잠시 숨을 죽였다가 가을 성수기 즈음에 다시 반등할 것이라고 관측하는 전문가들도 늘고 있다. 서울은 공급이 부족해 가격이 언젠가는 오릴 것이라는 시장인식을 바꾸기엔 이번 대책이 역시 미흡하다는 것이다. 때문에 강남 서초 강동 송파 등 재건축 매물이 출몰할 것이라는 예상과 달리 부동산 부자들은 되레 아파트를 보유하는 등 매물을 거둬들일 것이라는 시각도 비등하게 나오고 있다. 이번 대책으로 성남이나 광명, 하남 등 대책에서 벗어난 지역으로 투기수요가 몰려가고, 강북 등 도시재생 뉴딜 사업지로 투자자들이 시선을 돌릴 것이라는 관측도 나온다. 분양권 보다는 입주권에 몰리거나 오피스, 레지던스나 상가 등 수익형 상품도 각광받을 수 있다는 시각도 있다. 김광석 리얼투데이 이사는 "이번 대책으로 주택시장이 실수요자들의 시장으로 변화할 것으로 본다. 하지만 공급대책없이 수도권 집값 잡기에는 역부족이다. 서울에 수요가 그만큼 넘쳐난다는 의미다. 임대소득이나 시세차익에 과세하는 기본을 지키면서 거래가 원활하게 하는 등 시장 논리에 맡겨야 강남 등 시장 안정화가 이뤄질 것"이라고 말했다.

자료=부동산114