[기고]부동산 공약, 서민에게 득 또는 실?

김광석 리얼투데이 공동대표

김광석 리얼투데이 공동대표(사진제공=리얼투데이)

탄핵이후 조기 대선 일정이 5월 9일로 잡히면서 유력 대선 후보들의 부동산 공약의 윤곽이 드러나고 있다.

유력 대선 후보들의 공통된 공약은 표심과 연결되는 부동산 자산 불평등과 양극화 해소다. 부자들에게 세금을 더 걷어 서민의 주거안정 복지에 이용하겠다는 것이 핵심이다. 야권을 중심으로 거론 되고 있는 공약은 부동산 보유세 강화, 전·월세 상한제 도입, 상가계약갱신청구권 연장 등 대선주자들이 구두로 내놓은 정책은 자산가들에게 불리한 정책들이다.

더불어민주당 문제인 후보는 우리나라 보유세가 국제기준보다 낮다는 논리를 바탕으로 부동산 보유세를 높여 걷은 세금으로 공공주택 100만호를 공급하겠다는 공약을 내놓고 있다. 이재명 성남시장은 토지를 소유한 사람들에게 보유세를 높게 매겨 부를 재분배 하자는 국토보유세를 도입을 주장했다. 정운찬 전 국무총리도 부동산 거래세 중심에서 보유세 중심으로 개편하겠다는 발언을 했고 심상정 정의당 대표도 부동산 보유세 실효세율을 2배로 높이겠다는 공약을 내놓았다.

야권 중심으로 도입의 목소리가 높은 전월세 상한제 도입도 탄력을 받을 것으로 예상된다. 전월세 상한제는 가게에서 비중이 가장 높은 주거비를 줄일 수 있도록 주택임대차보호법을 개정하자는 것이다. 주요 내용을 구체적으로 살펴보면 전월세 상한제와 계약갱신청구권제 2가지로 나눌 수 있는데 전월세 계약을 갱신할 때 인상률을 5% 이내로 제한하자는 것이다.

이 제도를 도입할 경우 세입자가 빚을 내 전셋값을 올려주는 사례를 막아 전세세입자를 보호할 수 있다는 취지다. 또 최소 계약 기간 6년(또는 4년)을 보장해 집주인이 기존 계약을 거부하고 더 높은 전세금을 지불하는 세입자를 찾는 경우를 방지하자는 내용도 포함됐다.

그러나 이런 제도가 긍정적인 면을 기대할 수 있을지는 면밀히 따져 봐야 한다. 가격은 본래 시장에서 형성되는 것으로 공급에 비해 수요가 많으면 오르는 게 이치다. 반대면 가격은 하락한다. 인위적인 규제가 만들어지면 편법이 생기게 되고 경제·사회적 손실을 초래한다. 법 시행 1∼2년 내 단기적으로 싼 전세나 월세 가격 인상이 제한될지는 모르겠지만 장기적으로는 시장 흐름에 종속된다. 결국은 싼 전세를 구하려는 세입자는 집 찾기가 힘들어질 것이다. 보유세 강화가 미치는 2차적인 파급효과도 전월세 상한제와 같은 방향성을 가진다. 자산가는 늘어나는 세금 만큼의 손실을 사회적 약자인 세입자에게 부담시키려 할 것이다.

지난해 주택시장이 과열 양상을 보인 이유는 전세 수요가 매매로 돌아선 데서 찾아야 한다. 주택 전세 매물이 시중에서 사라진 이유로 이사를 가거나 월세를 부담해야 하는 세입자들이 대거 내집마련에 나서면서 수요층이 확대 됐기 때문이다. 이 수요층은 대부분 수도권 외곽에 지어진 택지지구 아파트 분양시장에서 흡수 됐다.

다시 말해 임대시장 구조변화에 따라 매매시장이 움직이고 수요가 분양시장 택지지구 등으로 이동 했다는 말이다. 재건축, 분양, 주택 매매, 전세시장은 개별 요인에 의해 제각각 움직이는 것이 아니라 시장 상호간에 유기적으로 영향을 미치고 있었음을 시사한다. 부동산 보유세 강화, 전월세 상한제 등의 제도는 이런 흐름을 송두리째 바꿔 놓을 수 있다.

최근 논의 되고 있는 공약이 도입되면 당장은 좋을 것 같아 보일 수 있다. 하지만 장기적으로는 서민들의 주요 거주 요건인 전세시장의 불안으로 이어질 수 있다. 실제로 노무현 정권은 역대 정권 중 가장 많은 부동산 규제책을 내 놓았지만 집값이나 전세가격 상승이 역대 가장 높았던 정권이었다. 서민을 위한 정책이라고 하지만 실제 이득은 적은 반면 장기적으로 피해는 집 없는 서민이 부담 할 수 장밋빛 공약이 될 수도 있다는 점은 생각해 봐야 할 문제다.