공급과잉 논란 오피스텔, 공급 가뭄지역 주목

(출처=각 업체)

초저금리에 소액 투자처로 인기가 높던 오피스텔도 공급과잉이라는 어두운 그림자가 급습하고 있다. 여기에 달아오른 주택시장을 틈타 가격은 계속 오른 반면, 임대수익률은 반대 방향으로 가고 있다.

상황이 이렇다 보니 오피스텔 수익률도 내림세로 돌아선 지 오래다. 부동산114에 따르면 3분기(7~9월) 전국 오피스텔 임대수익률은 전분기(5.62%)보다 0.05%포인트 내린 5.57%를 기록했다. 2011년 3분기 6.04%였던 임대수익률은 최근 5년간 단 한 번의 반등 없이 하락해 5%대 중반까지 내려왔다. 더욱이 서울지역 오피스텔 임대수익률은 5.22%까지 떨어졌다. 반면 같은 기간 전국 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.22% 뛰며 지난해 1분기 이후 7분기 연속 오름세를 그렸다. 투자금액과 수익률의 격차가 벌어지기 시작한 지 1년 9개월 차에 접어든 것이다.

이런 상황에서도 공급 가뭄지역에 오피스텔은 상대적으로 높은 인기를 보이고 있어 주목된다. 따라서 업계에서도 오피스텔에 투자하려면 다년간 공급이 없었거나 적었던 지역인 공급 가뭄지역을 주목하라고 주목하고 있다. 이들지역에 오피스텔은 수요가 늘어나면서 공실 가능성이 낮고, 수익률도 비교적 높은 수준을 유지하고 있기 때문이라는 게 전문가(장경철 부동산일번가 이사)의 설명이다.

부동산 114자료를 보면 실제 지난달 말 기준 서울에서 가장 높은 수익률을 기록하고 있는 금천구(6.2%)의 경우 지난 2010년 이후 공급이 총 2900여실에 불과했고, 이 기간 동안 총 1800실이 공급된 경기도 김포시도 수익률이 7.4%로 경기도 평균(5.5%)을 크게 웃돌고 있는 것으로 나타났다. 분양실적도 나쁘지 않다. 실제 작년 5월 서울 용산역 일대에서 4년 만에 나온 오피스텔로 관심을 모았던 ‘용산 푸르지오 써밋’은 평균 3.9대 1의 경쟁률로 전 타입 청약마감과 한달만에 100%에 분양률을 보였고 이어 7월에 분양에 나선 ‘래미안 용산’ 오피스텔 역시 총 597실 모집에 2590건의 청약이 접수되어 역시 석달만에 100% 분양에 성공했다. 올 초 강남 신논현역 일대에서 5년만에 공급된 ‘현대썬앤빌 강남 더 인피닛’ 오피스텔도 분양개시 3개월만에 분양을 100% 마감했다. 공급이 전무하다시피한 서울 강남구 대치동 일대에 공급한 ‘대치2차 아이파크' 오피스텔은 평균 13.7대 1, 최고 63대 1의 청약 경쟁률을 기록했으며 100% 분양을 보였다.

최근 공급이 없었거나 적었던 지역인 경기 부천, 김포 한강신도시, 일산 탄현역 일대에 모처럼 오피스텔 신규 분양에 나서 관심을 끌고 있다. 이 가운데 한동안 오피스텔 공급이 적었던 김포에서 오피스텔 분양이 있어 수요자들의 관심이 모아지고 있다. 김포 한강신도시의 경우 지난해까지 오피스텔 공급이 350여실에 불과했을 정도로 공급가뭄지역이다. 부천에서도 부천 중동지역에 공급이 활발히 이뤄지고 있다. 이 지역은 인구 대비 오피스텔 공급물량이 현저히 적은 지역이다. 현재 골든블록으로 통하는 신중동 일대 오피스텔 공급현황을 살펴보면 10년 이상이 70%. 6년 이상이 26%로 오래된 것으로 나타나고 있다. 즉, 부천 중동역 역세권 일대 오피스텔의 노후화가 심각하다는 얘기다. 업계에서는 신규 오피스텔 공급이 뜸했던 분양가뭄 지역에서 선보이는 분양단지들에 수요자들의 관심이 높아질 것으로 기대하고 있다. 수년간 분양이 없던 지역에 새롭게 선보이는 오피스텔은 기존 단지들의 노후화에 따른 갈아타기 임차 수요가 풍부해 공실 없는 안전한 수익형부동산 투자 상품으로 꼽힌다. 하지만 공급 가뭄지역도 일시적으로 공급이 몰릴 수 있기 때문에 입지여건, 역세권과의 거리, 주차장 수용능력, 교통여건, 개발호재 등 여러 가지 요건을 감안한 옥석가리기도 필요하다는 지적이다.

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔의 입지가 아무리 좋다고 하더라도 공급이 많을 경우 공실률이 높아지고, 수익률 하락이 불가피 하기 때문에 임대료 수준이나 수익률뿐 아니라 공급현황이나 계획 등도 꼼꼼히 살펴 보는 것이 중요하다”며 “분양가뭄 지역의 경우 새 오피스텔에 대한 선호도와 희소성으로 인해 수요자들이 대거 몰려 성공적인 분양성적을 거두는 경우가 많으며 공급이 중단됐던 지역은 전반적으로 임대물건도 부족해 충분한 수요층을 확보하고 있기 때문에 투자수익률도 높은 편”이라고 설명했다.

이런 맥락에서 부동산 상품 공급이 전국에서 이뤄지고 있다. 우선 한국자산신탁은 경기도 이천시 중리동 465-7번지 일대에 중소형 오피스텔인 이천 센트럴시티 378실을 11월 분양한다. 지하 6층~지상 20층, 1개동, 연면적 23,489.571㎡ 규모로 ▲23㎡ 188실 ▲29㎡ 133실 ▲53㎡ 38실 ▲59㎡ 19실로 약 85% 중소형으로 공급된다. 주차시설은 총 275대(기계식 132대 포함)이며 약 50%의 전용률을 기록하고 있다. 지상 1층은 근린생활시설(5개 점포), 지상 2층~20층까지는 오피스텔로 이뤄진다. 이천 도심내 미란다호텔 인근에 위치해 있으며, 경강선(성남~여주간 복선전철) 이천역사 1.3km거리, 중부고속도로 서이천 IC 서울 접근성 양호, 이천종합터미널, 중리택지지구와 인접해 있다.

이테크건설은 부천역 인근(부천시 심곡본동 671-1번지 일대)에 지하 6층~지상17층, 총 533실(전용면적 20㎡~51㎡) 규모의 ‘이테크에비뉴스타’를 공급한다. 이 오피스텔은 지하철 1호선 급행선인부천역이 도보 2분거리에 있으며 온수역 환승을 통해 7호선 이용이 가능하다. 경인대로에 10년만에 공급되며 또한 서울외곽순환도로 및 경인로와 인접해 자가 이용시 인천방면 및 경부고속도로, 영동고속도로, 서울 영등포지역 진입이 가능하다. 송내IC에서 서해안고속도로(평택) 진입과 수도권 및 전국을 잇는 교통망을 갖췄다. 오피스텔 입주민들은 부천역 인근 이마트, 롯데백화점, 영화관 등을 포함한 편의시설을 이용할 수 있다.

잠실에서 5년 만에 신규 공급되는 소형 오피스텔이 공급됨에 따라 투자자들의 관심을 끈다. 시행사 메가에셋이 분양한 ‘잠실엠타워’는 전 실 모두 소형면적으로 이뤄져 있다. 위치는 송파구 잠실동 178번지 일대 대지면적 약 1000㎡에 지하 6층, 지상 16층, 오피스텔 약250실로 총 2개 타입, 전용면적 17㎡로 구성된다. 가장 주목할 만한 호재가 잠실종합운동장 일대 개발사업이다. 2025년 준공이 목표로 잠실종합운동장 일대 개발로 연평균 약 15조원의 경제적 파급 효과와 일자리 8만개 창출 효과가 기대되며 2018년 10월 입주 예정이다.

신한은 서울 영등포구 여의도동 옛 신한 여의도 사옥 부지에 여의도 드림리버 오피스텔을 분양한다. 지하 7층∼지상 16층, 전용면적 22.47∼41.84m²형 410실 규모다. 각 실은 7개 타입으로 구성되며 일부 호실에선 한강과 여의도 공원을 조망할 수 있다. 여의도는 오피스텔 공급이 드문 지역으로 꼽힌다. 최근 10년간 여의도에 분양된 오피스텔은 옛 잠사회관을 재건축한 단지 100여 실밖에 없다. 단지 주변에 국회의사당·공공기관·언론사·금융기관 등이 밀집해 있다. 서울 지하철 9호선 국회의사당역과 5호선 여의나루역이 걸어서 5분 거리다. IFC몰과 여의도 백화점이 가깝다.


김성배 기자 ksb@