[뉴스분석]서민들 내집마련 꿈 빼앗는 정부

보증한도 축소·상한제 등 HUG 전방위 압박

DSR·DTI 등 금융규제 만지작···금리만 올려

시장 논리 무시한 규제···서민 등 약자 울려

서울 시내 한 아파트 단지 전경(출처=뉴스웨이 DB)

“정부나 공공기관이 이렇게 나와도 되는 겁니까. 평생 내집마련 꿈을 빼앗는 거잖아요.”(40대 직장인)

“시장 논리를 완전히 무시하는 정책입니다. 공급과 수요의 가장 기본적인 원칙을 가계부채 증가가 우려된다는 논리로 막고 있는 겁니다. 기업이 문닫으면 정부가 책임질거 아니잖아요.”(A건설사 관계자)

국토교통부와 HUG(주택도시보증공사), 금융당국이 주택건설업체와 수분양자, 내집마련 수요자 등의 공공의 적이 되고 있다. 최근 개포주공3단지 디에이치 아너힐즈 재건축 등 강남권에 폐지됐던 분양가 상한제를 사실상 부활시킨 건 서막에 불과했다. 이달부턴 HUG와 금융당국이 힘을 합쳐 보증건수와 보증한도를 축소해 운영하고 미분양 관리지역을 지정해 시장논리가 작동해야할 시장에서 사실상 주택건설사들의 분양사업을 고의적으로 방해하고 있다는 의혹이 제기된다. 게다가 전월세난으로 고육지책으로 내집마련에 나서야하는 실수요자의 매수 기회마저 박탈하고 대출금리만 올리고 있다는 지적이 나온다.

7일 건설·부동산 업계에 따르면 이달부터는 HUG뿐 아니라 한국주택금융공사(HF)도 동참해 보증건수와 보증한도를 축소했다. 보증건수는 이달부터 두 기관을 통합해 2건으로 제한된다. 이전에는 4건까지 가능했다. 중도금 대출보증 비율은 기존 100% 전액보장에서 90%로 부분 보장으로 바뀌었다. 나머지 10%는 은행이 심사 후 대출하도록 하면서 리스크를 은행에 떠넘겼다.이럴 때 중도금 대출자가 빌린 돈을 갚지 못하면 HUG와 HF가 대출금의 90%만 상환하고 나머지 10%는 은행이 갚아야 한다. 100% 전액 보장이라는 안전장치가 사라진 것이다. 은행들의 부담이 커지면서 집단대출 심사가 강화될 전망이다. 이렇게되면 주택담보대출 금리가 올라 아파트를 분양 받은 수분양자들이나 내집마련에 나서는 실수요자들의 피해가 불보듯하다는 게 전문가의 공통된 견해다. 특히 금융기반이 취약한 저소득층이나 젊은 층은 상대적으로 분양받기가 더 어려워져 피해를 보게 된다. 내집마련에 진입장벽이 생기는 셈이다.

건설사들도 불만이 가득하다. 시장 논리가 작용해야하는 부동산 시장에서 정부가 인위적으로 규제를 가하면서 사업에 차질만 빚고 있다는 것이다. 시장 논리에 맡겨야할 분양가를 인위적으로 억제하거나 미분양 관리지역을 지정하면서 분양사업을 사실상 방해하는 게 대표적이다. 건설사들은 사업 방해로 도산하면 정부가 책임지지 않을거면서 부당한 규제로 영업에 차질을 빚고 있다고 강조한다. 게다가 분양보증 한도 하향조정으로 수분양자들의 재무적 리스크가 커지면 은행들이 시공사에 연대보증을 요구할 여지가 커져 건설사의 부실화마저 촉진할 수 있다는 것. 시장 논리만 작동해야 하는 분양시장에 정부의 보이지않은 힘이 작용하면서 부작용만 늘리고 있다는 것이다. 건설사 한 관계자는 "수요와 공급에 의해서 돌아가야지만 시장이 건전해진다. 정부의 규제가 가해지면 갈수록 시장엔 리스크만 커지게 마련이다. 막말로 기업이 문들 닫으면 정부가 책임질 것인가. 이렇게 시장을 규제하는 나라가 어디있는가. 시장 논리에 맡겨야 가장 합리적"이라고 토로했다.

HUG의 분양보증 독점도 지적되고 있다. 현재는 공공기관인 HUG가 독점으로 분양보증을 하고 있는데, HUG가 분양승인을 하지 않으면 20가구 이상을 분양할 수 없기 때문에 건설사는 분양가를 내리거나 사업을 접어야 한다. 때문에 ‘HUG’가 가지고 있는 독점적인 권리를 폐지해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있다. ‘HUG’가 지난해 벌어들인 분양보증 수입은 4486억원이다. 리스크가 있다고 하지만 일명 ‘물건’을 잡고 있기 때문에 손실의 위험은 크지 않다. 금융위원회 등 금융당국이 DSR(총부채원리금상환비율)이나 DTI(총부채상환비율) 규제를 만지작 하는 점도 주택건설업체와 실수요자들의 내집마련 기회를 박탈하는 요인으로 반영되고 있다. 투기수요와 가계부채를 줄이기 위해선 분양권 전매제한 이나 비소구금융 강화 등 근본적인 해결책을 써야하는데도 엉뚱한 금융 규제책으로 시장에 찬물만 끼얹으려한다는 지적이 나오고 있다.

장경철 부동산일번가이사는 "현 상황에선 가계부채를 줄이기위해선 주택시장을 줄일 수 밖에 없다. 실수요자들의 피해를 줄이는 대책을 마련하는 한편 경제활성화와 분양권 전매강화 등으로 정확한 정공법을 활용해야하는 시점"이라고 말했다.


김성배 기자 ksb@