강남3구 재건축 3.3㎡당 3719만원···10년만에 최고가 경신

잠실주공 5단지 작년보다 2억원 급등

강남 압구정신현대 등 가격 급등 전망

재건축아파트 3.3㎡당 가격 추이. 자료=kb금융지주경영연구소

강남 3구 재건축단지의 3.3㎡당 가격이 10년만에 최고가를 경신했다. 재건축 분양단지들의 잇따른 분양 성공이 기존 재건축단지의 가격상승을 견인하는 모습이다. 정부는 재건축시장 과열 양상에 중도금대출보증 및 분양보증 요건을 강화하기로 했다.

4일 kb금융지주경영연구소가 발표한 고분양가 논란의 중심, 재건축시장에 따르면 2016년 2분기 서울 지역 재건축단지 매매가격은 전분기 대비 6.1% 상승하면서, 동일기간 일반아파트 매매가격상승률(1.1%)대비 약 5.5배 수준을 기록했다. 강남3구 재건축단지의 3.3㎡당 가격은 3719만원까지 상승하면서 지난 2006년 4분기에 기록한 최고가(3635만원) 기록을 약 10년만에 경신했다.

분양시장의 호조가 재건축시장으로 전이되는 모습을 보였다. 특히, 그동안 조합 내부 갈등이나, 인허가 절차 지연 등으로 사업에 차질을 빚어오던 강남권 대형재건축 단지들이 관련 문제를 해결하면서 시세 상승세를 주도했다는 분석이다.

실제 지난해 조합 내부 문제로 사업이 중단됐던 잠실주공 5단지는 조합장 재선출 이후 빠르게 사업을 추진하면서 전년말 대비 약 2억원 내외 가격 상승했다. 개포주공1단지, 개포주공2단지 등 개포지구 재건축단지들의 잇따른 분양성공과 조합원간 갈등도 일정 부분 협의가 되면서 전년말 대비 1억5000만원 이상 급등한 것으로 나타났다.

강남권 대표 주거 선호지인 압구정동 지역도 오는 8~9월경 예정된 ‘재건축정비계획안’ 공람 등에 따른 기대감을 선반영하면서 ‘압구정신현대’ 등 재건축단지들이 빠르게 시세상승을 주도하고 있는 모습이다.

정부는 기존 주택시장의 위축과는 달리 분양시장에 이어 재건축시장까지 과열 양상을 보이자 가계부채 증가속도를 조절해야 한다고 판단한 것으로 보인다.

정부가 실수요 중심의 분양시장 정착과 재건축 분양단지의 무분별한 분양가격 상승에 대한 간접적인 규제방안으로 중도금대출보증 및 분양보증 요건을 강화하기로 한 것이 이를 방증한다.

실제 정부는 1인당 보증한도, 분양가격 등 별도 제한 없었던 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증상품의 보증가입대상을 분양가 기준 9억원 이하 주택으로 한정했으며 1인당 보증서 발급건수도 2건 이내로 제한하고, 보증한도 또한 수도권·광역시(세종시 포함) 6억원, 기타지방 3억원으로 축소했다.

이에 호황세를 지속하던 아파트 분양시장은 중도금대출 보증한도 축소로 인해 강남권 등 주요지역 분양시장에 직접적인 영향이 불가피해 보인다.

서울 강남3구 평균분양가는 ㎡당 1184만원으로 전용 85㎡ 기준 10억원 수준이다. 또 한강이남권 중대형 아파트의 경우 보증한도인 9억원을 대부분 초과하고, 그외 서울 지역의 대형주택도 한도 대상에 적용될 전망이기 떄문이다.

서동한 kb금융지주경재연구위원은 “재건축분양단지의 분양성공에 사업추진 속도를 내던 재건축 사업장들이 정부의 정책 변화로 일정 부분 사업속도의 조정이 불가피해 보인다. 또 금융위기 이후 완화 기조를 지속해온 정부의 재건축사업에 대한 기조가 다소
강화되는 측면으로 전환되는 움직임을 보이면서 이에 따른 매수심리 위축과 매매가격 조정 가능성도 존재한다”고 말했다.

이어 “다만, 최근 분양물량 집중에 따른 2017~18년 입주대란 우려가 커지는 가운데 재건축단지들의 분양시기 조절은 향후 공급과잉 우려의 일부 완화시키는 긍정적 영향도 상존한다”고 덧붙였다.


신수정 기자 christy@