[장재현의 부동산 論]서울시, 임대아파트 공급 늘려야

장재현.

앞으로 서민들의 서울 전세살이가 더 각박해질 것으로 보인다.

리얼투데이가 통계청의 추계인구 변화, 소득변화, 가격변화 등을 이용한 수정 M-W모형 계산법으로 임대수요를 예측한 결과, 내년에는 서울 임대수요가 올해보다 1만 여 가구 더 증가할 것으로 조사됐다.

오는 2025년까지 매년 1만 가구 이상의 임대수요가 생겨날 것으로 추정됨에 따라, 앞으로 정부가 임대아파트를 꾸준히 공급하지 않으면 전세난은 더욱 가중될 것으로 예상된다.

M-W모형(Mankiw-Weil 1989)은 미래의 인구증감에 따른 도시의 주택수요면적을 예측하는 학술적 방법이다. 기존 M-W모형에 소득기준과 주거비용 등의 변수를 적용해, 주택수요를 예측하는 것이 수정 M-W모형이다.

데이터 자료는 정부가 발표하는 ‘2010 주거실태조사’에서 표본으로 추출한 서울의 3만3000가구의 소득증감율, 주거비용, 자가점유율, 임대면적 등의 기준과 오는 2025년까지 늘어날 서울의 추계인구 표본을 수정 M-W모형으로 계산한 결과값이다.

앞으로 늘어날 인구가 필요한 총 주거면적에서 자가비율을 예측해, 매매수요면적을 빼주면 총 임대수요 면적이 나온다. 총 임대수요 면적을 국민주택 규모인 85㎡로 나눠주게 되면, 필요한 임대가구수가 추정된다.

수정 M-W모형을 통해 서울의 임대수요를 예측해본 결과, 오는 2015년부터 2025년까지 총 17만 8657가구가 필요하다.

연도별로는 2015년 1만6871가구, 내년 1만 6663가구, 2017년 1만6964가구, 2018년 1만6969가구, 2019년 1만6930가구, 2020년 1만6796가구, 2021년 1만6665가구, 2022년 1만6596가구, 2023년 1만5501가구, 2024년 1만4756가구, 2025년 1만3946가구의 임대수요가 발생할 것으로 추정된다.

이 중 아파트 임대수요는 2016년 1만7가구, 2017년 1만187가구, 2018년 1만191가구, 2019년 1만167가구, 2020년에는 1만84가구, 2021년 1만8가구, 2022년 9967가구, 2023년 9305가구, 2024년 8852가구, 2025년 8362가구로 예측된다.

이처럼 매년 임대수요면적이 줄어들고 있는 것은 탈서울화 현상과 저출산 등으로 인해 생산인구가 계속해서 줄어들고 있기 때문이다.

서울시 2020계획에 따르면 오는 2020년까지 36만4000가구의 임대주택을 확보하겠다고 계획했다. .

서울시의 공급계획으로만 된다면 공급정책에는 문제가 없을 것으로 보인다. 하지만 서울시는 2014년 555가구, 2015년 상반기 2241가구 정도밖에 공급하지 못해 전셋값 상승과 전세난을 해결 할 수 없었다.

한국감정원에 따르면 2015년 7월 기준 서울시 3.3㎡ 당 아파트의 평균 전셋값은 415만 원으로 지난해 7월 373만 원보다 11.3% 가량 올랐다. 84㎡의 아파트로 환산할 경우 4573만 원이 오른 것이다.

앞으로 서울시는 계획대로 임대아파트 공급을 확대할 필요가 있다. 그렇지 않는다면 전세난을 해결할 수 없을 것으로 보인다.

장재현 리얼투데이 리서치센터 팀장.