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거래·공급·가격 트리플 강세 지속된다

[하반기 부동산 전망]거래·공급·가격 트리플 강세 지속된다

등록 2015.07.07 11:40

수정 2015.07.07 11:43

김성배

  기자

전세난에 지친 수요자 내집마련 욕구 커···초저금리 유지따른 주택 매매거래 계속

상반기 주택시장엔 활력이 넘쳤다. 주택거래량은 사상 최고치를 기록했다. 집값도 많이 올랐다. 실수요자와 투자 수요가 맞물리면서 주택시장의 각종지표도 금융위기 이전으로 모두 되돌려 놓았다.

하반기에도 전세난에 지친 실수요자 중심으로 매매 시장은 활기를 띨 가능성이 높다. 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 70%를 넘을 만큼 급등해 세입자들이 주택 매매시장으로 달려드는 현상이 지속될 것으로 보이기 때문이다.

게다가 한국은행이 최근 기준금리를 1.5%까지 낮추면서 주택 구입 비용 부담이 줄어 이같은 유인은 더 커질 가능성이 높다. 실제 연초만해도 전문가들 사이에선 하반기로 갈수록 상승세가 꺾일수 있다는 우려도 제기됐지만, 주택거래가 5~6월 시장 비수기에도 꾸준히 이뤄지고 가격도 오름세를 이어가면서 연구기관을 중심으로 상승세를 점치는 전망이 속속 나오고 있다.

하지만 전세난은 쉽게 해결되지 않을 전망이다. 특히 서울지역 전세물량은 아예 동이 나 작년보다 전셋값이 더 큰 폭으로 오를 수 있다는 전망도 나온다.

서울 전농동 아파트 단지(출처=뉴스웨이 DB)서울 전농동 아파트 단지(출처=뉴스웨이 DB)



◇주택거래 20~30대 주도 = 올 상반기 주택 매매시장은 그야말로 ‘봄날’이었다. 기존 주택 매매거래와 분양이 동시에 폭발적으로 늘었다. 국토교통부에 따르면 1~5월 주택 매매 거래량은 50만413건으로 전년 동기 대비 25.2% 증가했다. 2006년 통계 집계를 시작한 이후 최대치다.

특히 수도권의 증가폭이 상대적으로 컸다. 이 기간 수도권의 주택 매매 거래량은 25만2720건으로 전년 동기 대비 36.9% 증가했다. 현재 추세대로라면 2006년 이후 처음으로 연간 거래량이 60만건을 넘어설 것으로 전망된다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “저금리인데다 전셋값이 계속 올라 지금이 내 집 마련 또는 갈아타기 좋은 시기라는 인식에 거래량이 늘어나는 추세다. 특히 20~30대 젊은층들이 매매 시장에 뛰어들고 있다”고 말했다.

거래량이 늘면서 수도권 주택 매매가격도 가파르게 올랐다. 1~5월 수도권의 주택 매매가격 상승률은 1.6%로 지난해 연간 상승률(1.3%)을 웃돌았다. 매매가격 상승률은 2012년 -3.0%에서 2013년 -1.4%, 2014년 1.3%로 점차 회복되고 있다.

◇거래·공급·가격 오름세 = 상반기의 호조세는 하반기까지 이어질 것으로 전망된다. 상반기 주택시장에 영향을 줬던 초저금리 기조가 지속될 것으로 예상돼서다. 미국 금리인상에 따른 대출금리 상승 여부가 주요 변수지만, 2% 후반대로 내려앉은 거시경제의 어려움을 감안하면 금리를 급격히 올릴 가능성은 적다는 게 전문가들의 일반적인 견해다.

특히 전세난에 지친 20~30대 젊은 층이 새롭게 주택 시장에 진입하고 있어 당분간 주택시장이 활황세를 보일 것으로 관측된다. 실수요뿐만 아니라 투자 목적의 주택 구매 수요도 늘어날 전망이다. 강남 재건축 아파트가 대표적이다. 재건축 연한 단축 등 정부 규제 완화의 수혜로 주변 집값까지 끌어 올릴 수 있다는 얘기도 나온다.

한국건설산업연구원은 올 하반기 수도권 주택 매매가격의 상승세는 이어지겠지만 상반기(1.8%)에 비해 소폭 둔화돼 1.6% 상승할 것으로 내다봤다. 지방 주택 매매가격은 1.2% 상승할 것으로 보인다. 광역시를 중심으로 상승세를 보이겠으나, 기타 지방의 영향으로 수도권보다는 상승세 둔화폭(0.6%포인트)이 클 것으로 보인다.

앞서 지난달 주택산업연구원은 하반기 주택시장 전망 보고서에서 거래·공급·가격의 트리플 상승세가 지속될 것으로 전망했다. 특히 주산연은 이런 시장 흐름을 반영해 연말 전망했던 가격 전망치를 상향 조정했다. 하반기에 전국 매매가격 1.1%, 수도권 1.3%, 지방 0.8%가 상승하면서 올해 전국 매매가격 2.5%, 수도권 3%, 지방 2% 상승할 수 있을 것으로 예측했다. 이는 기존 전망치보다 전국 0.5%포인트, 수도권 1%포인트, 지방 0.5%포인트 더 올라간 것이다.

◇초저금리에 전세난 더 심화될 듯 = 전세난은 나날이 심각해질 전망이다. 부동산114가 집계한 전국 아파트 전셋값은 지난달 29일 기준으로 올 들어 5.41% 오른 상태다. 올 하반기에도 이와 비슷한 수준, 혹은 이보다 더 큰 폭으로 오른다면 연간 전셋값 상승률이 8% 이상으로 치솟을 수도 있다는 분석이 나온다. 지난 2014년 전국 아파트 전세가격은 7.53% 뛰었다.

특히 서울 전세난이 더욱 심화할 것이라는 전망이 나온다. 1000가구가 넘는 서울 강남권의 대규모 재건축 단지가 잇따라 이주하기 때문이다. 하반기 이주가 예정된 서울 강남 4구(서초·강남·송파·강동구) 재건축 단지는 개포 주공3단지 1160가구 등 총 9857가구에 이른다.

무엇보다 상반기엔 이주 수요가 강동구에만 몰려 있었던 데 반해 하반기엔 강남 4구에 골고루 섞여 있다. 송파 1890가구, 서초 1290가구, 강동 1033가구, 강남 898가구다. 서울시 관계자는 “강남 4구는 올해 공급보다 멸실 물량이 6500가구 더 많아 주변지역 전세가 상승 등 불안현상이 이어질 것”이라고 예상했다.

여기에 초저금리 영향으로 전세의 월세 전환도 속도를 내고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 아파트의 월세거래량(보증부월세 포함)은 4616건으로 전체 전·월세거래량(1만4076건)의 32.8%에 달했다. 서울시가 전·월세 거래량을 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 것이다.

다만 상승폭이 둔화할 수 있다는 분석도 있다. 최근 매매전환이 활발해지면서 전세수요가 분산되고 전세가율이 높아지면서 전세금 상승에 한계가 있다는 의미에서다. 이에 전문가들은 무리한 대출로 집 구매에 나서기 보다 목돈이 없다면 임대료가 저렴한 장기전세나 국민임대, 공공임대 등을 노려보는 것도 좋은 전략이라고 조언했다.


김성배 기자 ksb@
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