[신희성의 부동산 論]오피스빌딩 투자와 ‘부(負)의 재테크’

실질 투자수익률 상승효과 창출

근래 글로벌 경기는 미국을 예외로 하고 경기후퇴 현상(리세션:Recession)과 지속적인 경기 침체로 인한 물가하락 현상(디플레이션:Deflation)에 직면해 있다.

이에 주요국 중앙은행들은 저금리 유지와 더불어 공격적인 양적완화(QE:Quantitative Easing) 정책을 병행하고 있는데, 근래 일본은행(BOJ)과 유럽중앙은행(ECB)의 시장 예상치를 뛰어넘는 양적완화, 초저금리 정책이 대표적이다.

우리나라 역시 동일한 입장을 취하고 있다. 실례로 현재 한국은행(금융통화위원회) 기준금리는 1.5%로 사상 최저치다. 올 하반기로 예상되는 미국의 금리 인상에 따른 충격 효과가 본격적으로 나타나기 전까지는 저금리 기조에 상응하는 효율적인 투자 전략이 필요하다.

저금리 혜택으로 대출자(채무자)들은 차입 레버리지(Leverage)에 대한 이자비용이 절감되지만, 투자자 입장에서는 가만히 있어도 떨어지는 수익률 때문에 아우성일 수밖에 없다.

자산이 2배가 되는 데 걸리는 시간을 계산하는 ‘72법칙’을 적용해 보면 실감할 수 있다. 수익률(금리) 8%로 투입 시, 현재 자산이 2배로 증식되는 시간이 9년 정도 걸리는 반면, 수익률 2%로 투입하면 자산이 2배로 증식되는 데 36년 정도 걸린다.

이는 현재와 같은 저금리 상황에서는 적정 투자로 자산을 증식하는 것이 쉽지 않음을 단적으로 보여준다. 연기금이나 기관투자가들이 해외 선진국이나 서울 중심업무지구의 오피스빌 빌딩 등 대체투자에 적극적으로 나서는 이유가 여기에 있다.

낮은 정기예금 이자와 국고채 수익률에 만족하지 못한 유동성 자금들이 효율적인 투자 대안을 찾아 나섰다가, 투자수익률 개념인 자본환원율(Cap.Rate:Capitalization Rate)이 6~7%까지 나오는 서울 중심업무지구의 오피스빌딩을 눈여겨보게 됐고, 부동산펀드(REF)나 부동산투자회사(REITs)라는 툴(Tool)을 통해서 적극적으로 투자하기 시작했다.

하지만 최근 투자자들의 치열한 경쟁의 영향으로 빌딩 가격이 시장 가치보다 높게 형성됨에 따라, 자본환원율이 떨어지는 결과가 발생하게 됐다. 서울 지역의 오피스빌딩 대량 공급과 경기침체에 따른 공실률 증가 등으로 자본환원율이 4%(강남 기준) 아래로 내려가는 상황이 발생하게 된 것.

어쨌든 이와 같은 중심업무지구의 오피스빌딩 투자, 은행의 예금가입이나 국고채 투자 등은 적극적인 투자로 재산이나 수익률을 늘리는 전통적인 ‘정(正)의 재테크’ 개념이라 할 수 있다.

그러나 ‘정(正)의 재테크’ 방식들이 저금리 기조와 매수자 간 경쟁 심화, 경기침체 등의 변수와 복합적으로 작용한 결과, 투자수익률이 하락하고 투자금의 약정(예상) 기간 내 회수에 어려움을 겪고 있다. 요컨대, 이제 ‘정(正)의 재테크’ 방식은 인식전환(Paradigm Shift)을 필요로 한다.

‘부(負)의 재테크’란 투자(투입) 자산에 들어가는 수수료, 비용, 세금 등을 선별적으로 줄여서 ‘가처분 소득’을 늘리는 재테크 개념으로 방어적, 보수적 투자 방식이라고 할 수 있다.

예를 들어, 오피스빌딩을 매입하는 투자자는 사모 부동산 펀드(REF)나 사모 리츠(REITs)라는 툴(Tool)을 통해서 매입하게 되면, 기존 매입방식보다 취득세, 양도세 등의 절세혜택 등을 활용할 수 있게 된다.

또 매입 후 발생하는 비용 중 가입하는 재물(건물) 보험 등 각종 보험료에 대해서 다양한 보장 혜택을 받을 수 있으며, 부수적인 수익도 얻을 수 있다. 매입 후 유지하는 과정 중 발생하는 불필요한 비용을 줄인 만큼 늘어나는 ‘가처분 소득’은 실질 투자수익률에 영향을 미치게 된다.

오피스빌딩을 매각하는 개인 소유주의 경우, 양도세와 처분소득에 따른 종합과세 대상, 상속 및 증여세 등 과도한 세금부담이 발생할 수 있다. 이에 반해, 특수 관계인 등 주주로 구성된 부동산(임대) 법인을 설립 후, 해당 빌딩을 현물출자 방식으로 부동산(임대) 법인에 양도하면, 양도세와 상속, 증여 문제가 순차적으로 해결되는 구조가 나오게 된다.

이 역시 개인에게 집중된 과도한 세금부담을 법인으로 분산시켜 절세 혜택을 보는 ‘부(負)의 재테크’ 방식이며 그만큼 늘어난 ‘가처분소득’은 투자수익률 상승효과를 가져온다.

이처럼 최근 같은 초저금리, 저성장 시대에는 ‘부(負)의 재테크’를 어떻게 활용하느냐가 재테크 성패 여부를 좌우하는 핵심 변수로 작용한다 하겠다.