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두 상품의 가장 큰 차이점은 1%대 수익공유형은 무주택자 또는 갈아타기 1주택자들의 내집마련을 위한 신규대출 상품이고, 2.8%대 고정금리형은 기존 대출자들의 부채부담을 줄여주기 위해 원금과 이자를 분할 상환하는 상품이다.
먼저, 1%대 수익공유형은 소득에 상관없이 1%대의 초저금리로 주택담보대출을 해주고 7년이 지난 뒤 집값이 오르면 그 이익을 대출자와 은행이 나눠 갖는 상품이다.
총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)은 일반 주택담보대출과 마찬가지로 서울·수도권의 DTI는 60%, LTV는 70% 적용한다. 지방은 은행이 자율적으로 적용하되 소득이 충분하다면 집값의 70%까지 대출 받을 수 있다.
최대 3~5년까지 이자만 낸 뒤 15~25년에 걸쳐 원리금을 균등분할 상환해야 한다. 대출받고 7년이 지나면 주택을 팔지 않더라도 그 시점의 감정가격과 매입가격을 비교해 정산하며, 최초 매입 가격에서 대출금 비율만큼 은행이 회수해 간다.
1%대 수익공유형은 주택가격이 떨어지면 대출자, 은행, 국민경제 모두에 피해를 줄 수 있다는 문제점이 있다.
즉, 대출자는 7년 뒤 중간정산 때 가격 하락에 따른 손실 모두를 책임져야 하며, 은행은 1%대 금리 때문에 주택가격이 적정 수준 이상 오르지 않을 경우 손실을 보전할 방법이 없다.
정부는 ‘대한주택보증’을 통해 손실을 보전 해 준다는 방침이지만 국민의 세금으로 메워 주게 되는 꼴이다. 또한 국민경제 입장에서는 가계부채를 급증시킬 위험성도 있다.
결론적으로 1%대 수익공유형은 대출금리가 낮은 장점이 있지만 집값 상승에 대한 기대감이 있을 때만 선택 가능한 상품이다.
다음으로 2.8%대 고정금리형은 위험수위에 이른 가계 부채를 선제적으로 관리하기 위한 상품으로 2.8%대 고정금리로 갈아타면 이자가 절반정도 줄어들고, 소득공제 혜택도 있다.
2.8%대 고정금리형은 은행권 주택담보대출 중 원금 상환 없이 이자만 내고 있는 기존의 단기, 변동금리 대출자 중 돈을 빌린 지 1년이 지난 사람이 대상이다. 신규 대출자는 대상에서 제외된다.
기존 대출액 전액을 분할상환하는 방식과 대출액 중 70%만 나눠 갚고, 나머지 30%를 만기에 일시 상환하는 방식이 있는데, 전액 분할상환 상품은 연 2.8%, 부분 분할상환 상품은 연 2.9%의 고정금리를 적용한다.
1%대 수익공유형과 2.8%대 고정금리형은 실수요자들의 내집마련과 기존 대출자들의 가계부채를 경감해 주는데 도움을 줄 것으로 전망되지만 문제점도 지적되고 있다.
첫째, 1%대 수익공유형은 주택가격이 하락할 경우 주택소유자가 가장 큰 리스크를 부담해야 하는 문제점이 있다. 따라서 집값 하락시 은행과 소유자가 50%씩 리스크를 분담할 수 있는 구조를 만들어 주택소유자의 과도한 리스크를 낮춰 주어야 한다.
둘째, 1%대 수익공유형의 매매대상이 전용면적 102㎡ 제한되어 있다. 그러나 1%대 수익공유형 상품이 만들어 진 목적이 매매시장 활성화이기 때문에 이 취지를 살릴 수 있도록 전용 102㎡ 제한 규정을 완화해 주어야 한다.
셋째, 2.8%대 고정금리형은 기존 대출자 중 대출이 많은 경우 원금과 이자를 분할상환 하는데 부담이 크다. 따라서 분할 상환기간을 30년 이상 길게 연장하여 상환부담을 줄여 줄 수 있는 방안이 필요하다.
1%대 수익공유형과 2.8%대 고정금리형 상품 중 어떤 것이 유리한지는 여러 가지 상황과 조건에 따라 달라질 질수 있다.
내집마련 실수요자 중 집값이 오를 것이라는 판단이 설 때에는 1%대 수익공유형을 선택하는 것이 좋을 것이다.
또한 기존 대출자 중 이자와 원금을 동시에 상환 하더라도 가계에 부담이 가지 않는 경우라면 2.8%대 고정금리형을 선택하는 것이 좋을 것이다.
무엇보다 피해를 최소화하기 위해서는 자신의 주거래 은행을 방문해 꼼꼼히 상담을 받아보고, 전문가들의 도움을 받아 선택하는 신중한 전략이 필요하다.
최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수
뉴스웨이 서승범 기자
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