새경제팀 주택대출 합리화 8월시행···금융당국 시장 충격 최소화

정부의 2기 경제팀이 24일 새 경제정책방향을 내놓았다. 내수 활성화를 위해 40조원 투입하고 경기 회복까지 거시정책을 확정적으로 운영하기로 했다.

특히 예상대로 부동산으로 내놓았던 주택규제는 주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%와 60%로 단일화하고 DTI의 소득인정 범위를 추가 확대하기로 했다.

청약통장을 주택청약종합저축으로 일원화하고 서민과 중산층 주택구입자금을 마련하기 위해 재형기능을 강화하는 것도 담았다.

금융당국은 이날 ‘새 경제팀 경제정책방향’ 가운데 주택대출 합리화를 ‘일문일답’으로 정리했다.

-LTV, DTI 규제합리화 배경과 기대효과는?
▲부동산 과열기에 도입된 LTV, DTI 규제는 10여년이 경과하면서 그동안 합리적 보완 수요가 제기 됐다.

금융업권별 차등으로 제2금융권의 한도가 더 높게 운영하고 2금융권 대출이 늘면서 가계부채의 구조와 질이 악화되고 가계의 이자부담이 증가했다는 지적이다. 여기에 수도권 부동산 시장 부진이 지속되는 상황에서 과거의 지역별 차등이 걸림돌이 됐다는 분석이다.

이런 점을 감안해 금융업권별, 지역별 차등을 해소하는 방향으로 LTV, DTI 규제를 합리화했다. 이번 LTV, DTI 규제 합리화는 가계부채의 질적 구조 개선과 실수요자의 자금조달 애로를 해소하는 효과를 낼 수 있을 것으로 기대한다.

-LTV DTI는 어떻게 운용되나
▲LTV·DTI 규제의 지역별·금융업권별 규제차익을 해소해 가계부채 이자부담 경감 및 질적 구조개선 유도할 예정이다.

40대미만의 은퇴자의 소득인정기준을 확대해 실수요자 지원한다. 가계부채 문제와 관련해서는 2금융권 가계부채 관리 등 기존 대책을 차질 없이 추진할 계획이다.

새 경제팀 경제정책방향에 포함된 가계소득 증대대책 등 내수활성화 조치를 차질 없이 추진해 가처분소득 증대를 통한 근본적인 대응을 해 나갈 예정이다.

-LTV·DTI 규제완화와 관련해 금융권에 문제가 될 수 있다는 지적이다.
▲LTV는 적정담보가치를 확보해 금융사의 건전성을 유지하고 DTI는 차주의 상환능력을 넘어서는 과도한 차입을 예방해 금융소비자를 보호하려는 금융안정 목적의 규제다.

이러한 금융안정 규제로서 LTV, DTI 규제의 기본 취지는 유지되어야 하고 부동산 대책의 수단으로 사용하는 것은 바람직하지 않다.

이번 규제 합리화 방안도 이러한 금융안정 규제로서 근간을 유지한다. 그동안의 여건 변화를 반영해 규율체계를 정비하고 지역별·업권별 차등을 해소하는 등 규제의 합리적 정비를 추진하려는 것이다.

LTV·DTI 규제에 혼재되어 있었던 부동산 정책 측면의 고려 요인을 제거함으로써 당초 의도한 금융안정 규제로서의 취지에 충실하려고 하는 것이기도 하다.

-이번 규제 정비에 따른 가계부채 영향이 있을 것으로 본다.
▲주택대출 수요는 향후 집값 전망, 가계의 주택구입 여력 등 실물부문의 수요가 뒷받침되어야 하는 만큼 이번 주택대출 규제 개선의 효과만으로 가계부채가 크게 늘 것이라 단정하기는 어렵다.

주택구입 수요자의 자금제약요인이 크지 않고 과거 투기지역 해제시 예 등을 감안할 때 증가효과는 현재로서는 제한적일 것으로 본다.

주택금융실태 조사에서 ‘불만족 요인’을 꼽았을때 ‘대출금액 한도’라고 응답한 비율은 2.2%에 불과했다. 2012년 5월 강남3구에 대한 투기지역 해제조치 후 가계부채 증가율은 오히려 둔화됐었다. 지난해 2/4분기 4.1 부동산 대책 영향으로 상승한 것이다.

-LTV와 DTI 규제완화에 따라 대출 수요가 늘어날 것이라는 전망이다.
▲LTV·DTI 규제의 ‘집값 상승기 대출억제 효과’는 공통된 인식이 있는 반면 ‘집값 안정기 대출증가 효과는 제한적’이라는 평가다.

이미 업권별·지역별 차등 폐지로 2금융권 대출은 감소하고 있다. 최근 급증해온 2금융권 대출 관리가 가능해져 목표관리에 긍정적으로 본다.

또 가계대출의 “부문별 이동(2금융권→ 은행권)”에 따른 가계부채의 “질적 구조 개선” 효과가 예상된다. 제2금융권 고금리 대출을 은행권 저금리 대출로 전환하면서 가계 이자부담이 경감될 것으로 본다. 또 일시상환대출을 분할상환대출로 전환하고 있어 가계부채 구조개선도 될 것으로 본다.

특히 이번 경제정책방향이 중점을 둔 내수 활성화와 가계소득 확충방안이 차질 없이 추진될 경우 가계부채의 근본적 문제 해결에 한 걸음 더 접근할 수 있을 것으로 생각이다.

대책 추진 과정에서 금융안정에 문제가 없도록 가계부채 추이와 잠재위험 요인 등을 면밀히 모니터링하며 점검해 나갈 계획이다.

-이번 조치로 가계부채가 더욱 악화될 수 있다는 우려가 적지 않다.
▲단기적으로 ‘가계부채’ 문제와 ‘부동산시장 정상화’ 문제가 상충되는 것으로 보일 수 있다. 하지만 가계자산의 80%가 부동산인 점을 감안할 때 내수활성화와 부동산 시장 정상화는 가계건전성과 소득증가로 이어져 근본적 가계부채 문제를 해결할 가능성이 높다.

따라서 새 경제팀은 중장기적으로 보다 넓은 관점에서 내수활성화 등을 통해 가계소득을 늘려 가계부채 문제를 근본적으로 해결하는 방향으로 접근할 예정이다.

이번 LTV, DTI 규제 합리화는 부동산 시장 과열기에 도입됐던 규제체계를 정상화하고 주택금융 애로를 해소하여 금융의 실물지원 기능을 보완하는 데 중점을 뒀다.

금융안정 규제로서의 기본 틀은 유지하고 제2금융권 대출 등 가계부채 위험요인을 보다 더 적극적으로 관리해 나가 가계부채 문제가 우리경제에 부담이 되지 않도록 만전을 기할 것이다.

-가계부채 목표비율이 중요하다고 본다.
▲가계부채 문제는 부채 그 자체의 ‘절대적 규모’ 보다는 가계의 상환능력(소득)과 비교한 ‘상대적 규모’가 더 중요하다. 이런 인식에서 정부는 지난 ‘경제혁신 3개년 계획’에서 가계의 ‘소득대비 부채 비율’을 핵심 관리지표로 설정하고 관리해 나가고 있다.

우리나라 가계부채의 소득 대비 비율은 160%대로 주요국에 비해 높은 수준으로 이를 적정수준으로 관리해 나갈 필요가 있다.

다만 분자인 ‘부채’를 축소할 경우 민간소비 위축과 경기회복 지연 등 여러 부작용이 예상(축소균형) 된다.

부채 증가 속도를 적정수준으로 관리하면서 분모인 ‘가계소득’을 제고하는 것이 보다 근본적인 문제 해결 방법(확대균형으로)이다.

-가계부채에 대한 구조개선이 필요하다
▲이번 경제정책방향도 이러한 경제팀의 공통된 인식을 담고 마련했다.

규제정비 방안은 업권별 규제차익을 해소해 가계부채의 이자부담 경감과 질적 구조개선을 유도하는데 중점을 뒀다.

현재 가계부채 증가와 관련해 가장 큰 위험요인인 2금융권 대출 증가 속도를 관리다. 또 내수 활성화와 가계소득 제고에 중점을 두고 다양한 방안을 포함했다.

일자리 창출을 통한 가계소득 확충의 전통적 방식과 함께 ‘소득증대’를 위한 직접적인 정책방안 추진(근로소득 확충 기업에 대한 세제지원, 기업배당 촉진을 위한 세제지원 등)한다.

종합적 처방이 차질 없이 추진된다면 가계부채 목표관리도 시간을 두고 가시적인 성과를 보일 것으로 기대한다.

-고위험대출(LTV > 60%)이 증가할 우려는 없는지.

▲주택대출의 위험은 담보가치 뿐만 아니라 채무자의 소득흐름과 같은 상환능력도 종합적으로 평가해야 한다. LTV 60% 초과 대출을 일률적으로 고위험대출로 분류하는 것은 적절치 않다.

LTV 규제비율(70%)이 최근 주택 경락률(14.5월 81.7%)을 하회하고 있고 주택담보대출의 연체율(14.5월 0.60%)도 안정적 수준이다.

현재 부동산가격이 안정적이고 무리한 주택투자 유인이 크게 감소한 만큼 이번 규제 개선으로 고위험대출이 급증할 것으로 보기는 어렵다.

은행권의 경우 LTV 60% 이상 대출이 다소 늘 수는 있지만 2금융권의 LTV 70% 초과대출이 감소하는 효과도 있는 만큼 총량 측면의 증가효과는 제한적일 것으로 예상된다.

올해 기준으로 은행권 LTV 60% 이상 대출 58.3조원, 상호금융 LTV 70% 이상 대출 21.3조원이다.

- 제2금융권의 영업위축 등 문제점은 없는가.
▲이번 조치로 인해 업권간 규제차익이 해소될 경우 그동안 느슨한 규제를 적용받던 2금융권의 대출에도 일부 영향이 있을 수 있다.

다만 가계의 이자부담을 감소시키고 대출 증가세가 빠르게 확대되는 2금융권의 가계부채 관리차원에서 오히려 도움이 될 전망이다.

특히 상호금융권의 경우 담보대출을 통한 ‘외형 확대’보다는 ‘관계형 금융’이라는 본래 취지에 적합하게 운용될 기회다. 상호금융권의 부동산 담보대출은 가계대출의 85.6%를 차지하고 있다.

이번 규제 합리화의 과정에서 단기적 영향이 최소화될 수 있도록 2금융권의 규제 수용 능력을 감안해 규제개선 조치는 조치시행일 이후 신규로 취급되는 대출에 대해서만 적용할 계획이다.

기존 대출을 만기 연장하는 경우에는 당초 대출한도 만큼 인정되도록 경과조치를 마련한다.

이외에도 차주의 상황에 따라 상환일정을 조정하는 등의 경우 규제변경에도 불구하고 일정한 조건하에서 종전 대출 한도를 유지할 수 있도록 예외 규정을 적용한다.

차주의 상환부담을 경감해 원활한 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금 또는 이자를 감면하거나 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건을 변경하는 경우에는 종전 대출의 담보인정비율을 그대로 적용한다.

-LTV 비율을 70%로 단일화한 이유는.
▲현재 LTV 규제 비율 한도는 지역별·업권별로 50∼85%까지 상이하다. LTV 최대 한도는 은행은 50∼60%, 상호금융은 60∼85%다.

이는 기존 가격급등기에 레버리지 통한 투기수요에서 버블심화→ 건전성·소비자보호문제 심화‘라는 악순환을 차단하기 위해서다. 가격급등지역 중심으로 강화된 비율(50~60%)을 적용한 것에 기인한다.

반면 일부 금융업권의 경우 70~85%까지 느슨한 규제 적용받고 있다. 은행 등은 규제수준이 완화되는 반면, 2금융권 등은 지나치게 느슨한 규제 수준을 정상화하는 기회다.

LTV 규제의 기본 성격과 주요국 사례, 적정 담보가치 등을 종합적으로 고려할 때 70%로 단일화하는 것이 적정하다고 판단했다.

LTV 규제는 금융회사의 손실 위험을 관리하려는 것인 만큼, ‘업권별 차등’을 둘 이유가 크지 않다. 특히 집값이 안정기에 접어든 만큼 투기억제 목적의 ‘지역별 차등규율’의 필요성이 감소했다. 주요국의 규제수준이 70%를 상회하고 최근 주택경매시 낙찰가격(경락률)이 80% 수준에서 형성되고 있는 점도 감안했다.

지나치게 느슨했던 2금융권의 경우 LTV 비율을 정상화(85% → 70%)해 2금융권 가계대출 급증을 억제하고 가계부채 질적 구조 개선도 도모했다.

-DTI 비율을 60%로 단일화한 이유
▲이번 규제 개편시에는 업권별·지역별 규제 차익을 해소하는데 중점을 두고 규제 수용능력, 상환능력 심사관행, 가계부채 구조 등을 종합적으로 감안해 결정했다.

‘단기·일시상환 비중‘이 높은 우리나라 가계부채의 구조적 특성을 감안할 때 만기 20~30년 장기모기지가 일반화되어 있는 외국의 DTI 심사 기준(40% 내외)을 그대로 적용하기는 곤란하다.

예를 들면 연소득 4,000만원에 대출 2억원, 대출금리 연 4%, 원리금분할상환하면 만기별 DTI는 10년은 60.8%, 20년은 36.4%, 30년 28.6%다.

담보위주의 심사 관행과 매우 취약한 금융회사의 상환능력심사 역량 등을 감안할 때 당장 선진국 수준의 DTI 심사를 기대하기는 현실적 어려움이 있다.

향후 금융권의 상환능력중심 여신심사 관행이 정착되는데 최우선적 노력을 해나가면서 가계부채 구조개선 추이를 보아가며 DTI 규제를 지속 정비해 나가겠다.

-금융사 자율규제로 전환해야 한다는 의견이 있다.
▲우리 금융권은 담보에 의존한 대출관행이 여전해 차주의 상환 능력심사가 매우 취약한 상황이다. 주택대출 규제 체계의 개선은 금융권의 여신심사 관행 개선, 해외 사례, 가계부채 증가 추이 등을 지켜보면서 신중히 접근하는 것이 바람직하다.

-이번 규제완화는 언제부터 시행되며 기존 대출자도 적용을 받는가.
▲이번 규제 합리화 조치는 “새 경제팀 경제정책방향”에 담긴 여타 거시·재정 정책들의 추진일정 등을 고려하여 8월중 조속히 시행할 수 있도록 준비할 계획이다.

신규로 대출을 받는 경우에 적용되는 것은 물론, 기존 대출자가 대출을 증액하거나 다른 대출로 대환하는 경우에도 적용된다.

다만 2금융권의 경우 변경된 기준을 초과하는 대출에 대해서는 기존 대출한도를 유지해 규제 합리화의 충격을 최소화할 계획이다.


최재영 기자 sometimes@