[최현일의 부동산 論]주택정책 시장추세 맞춰 변화해야

경기침체 장기화와 인구감소, 1~2인가구 증가 등으로 주택시장 흐름은 빠르게 변한다.

시세차익에서 임대수익으로, 전세에서 월세로, 중대형에서 소형으로, 양적 정책에서 질적 정책으로, 경기부양수단에서 주거복지로 각각 패러다임이 바뀌었다.

하지만 정부는 이에 대응하지 못한 채 이전과 같은 정책방향을 견지해 적잖은 비난과 지적을 받고 있다.

호황기에는 매매거래를 통해 시세차익을 얻으려는 수요가 많았다. 그러나 장기 침체로 시세차익을 얻기 어렵게 되면서 임대이익을 얻을 수 있는 수익형부동산 시대로 전환했다.

자연스럽게 정부 정책도 임대주택을 많이 공급하는 체제로 전환해야 하고, 임대주택을 위한 금융지원과 세제지원 체계를 구축해야 한다.

특히, 임대주택 공급체계를 정비해 공공부문에서는 임대주택만 건설할 체계를 마련해야 한다. 그리고 민간부문에서 공급하는 임대주택에 대해서는 공급 주체인 건설회사에 최저금리로 건설자금을 지원해 주고, 각종 세금도 감면해줄 지원이 필요하다.

임대유형 역시 큰 변화가 발생했다. 과거 대표적인 임대유형은 전세였으나, 최근에는 월세로 빠르게 전환 중이다.

저금리로 말미암아 전세보증금을 받아도 마땅한 투자처가 없는 집주인들이 월세를 선호하면서 나타난 현상이다. 이런 현상이 장기화하면 전세제도 자체가 사라질 수도 있다.

이에 맞춰 법규와 제도를 월세 중심으로 바꿔야 한다.

과거 전세보증금과 전세세입자를 보호하기 위해 만든 ‘주택임대차보호법’과 같이 월세와 월세세입자를 보호하기 위한 ‘월세임대차보호법’을 제정해야 한다.

이 법안에는 월세갱신의 조건, 월세인상의 상한선, 전세보증금의 월세환산 방식, 집주인과 세입자간 갈등 해결 방안 등이 구체적으로 명시돼야 한다.

주택 규모 선호유형이 점점 작아진다는 것도 주요 변화다.

과거에는 면적이 넓은 주택을 선호했으나 경기침체로 말미암아 관리비조차 부담되면서 주거 면적을 줄이는 ‘다운사이징’ 현상이 퍼졌다.

소형주택 선호현상은 경기가 살아나고, 개인소득이 증가하지 않는 한 당분간 변하지 않을 것으로 예상된다. 따라서 정부는 소형주택 수요증가에 대비해 공급을 늘리고, 지원책을 모색해야 한다.

소형주택을 공급하는 건설주체들에 최저금리 금융지원을 해주고, 소유자에게는 취득세 감면 등 유인책을 만들어야 한다.

정책 측면도 적잖은 변화가 있었다. 과거 주택부족 문제 해결을 위한 신도시건설 등 양적인 부분에 치중했던 정책은 주거환경 등 질적으로 변모했다.

이를 활성화하기 위해서는 주거지 인근 유해시설이 들어오지 못하게 규제하고, 각종 주거기준을 선진국 수준으로 끌어올려야 한다.

또 아파트 복층허용을 통해 주거공간을 넓게 활용하도록 규제를 완화하고, 용적률 인센티브를 통해 동일면적을 최대한 넓게 활용할 수 있도록 하는 방안 등이 필요하다.

주택건설이 경기부양 수단으로 인식된 과거와 달리 지금은 주거복지 시대로 바뀌었다.

이에 정부도 주거급여법 제정을 통해 저소득층에게 월세제원 체제를 구축하는 등 다양한 계획을 세웠다.

또 주거복지 향상을 위해 민간에서 관리하던 ‘주거복지사’ 제도를 국가공인자격증으로 전환하고자 하는 등 시대 흐름에 맞춘 노력을 기울인다.

그러나 여전히 미진한 것은 마찬가지다. 주택에 대한 국민 의식을 전환해야 하고, 그에 따라 주거환경을 바꿔야 한다. 정부정책도 시대흐름에 맞게 전면적인 개편이 필요한 시점이다.

주요 경력

-열린사이버대학교 부동산학과 교수
-(일본) 立命館대학교(Ritsumeikan University) 주택정책박사
-경희대학교, 가톨릭대학교 행정대학원 강사
-부동산개발회사 (주)팬퍼시픽 연구원