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말많고 탈 많은 전세···왜 우리 나라에만 있나?

말많고 탈 많은 전세···왜 우리 나라에만 있나?

등록 2013.08.16 09:28

성동규

  기자

전세는 세계에서 우리나라만의 경제생활 방식이다. 보증금을 맡겨둔 뒤 일정 기간이 지나면 되돌려 받는 주택임대차 제도다.

외국의 임대차 제도는 매달 집값을 지불하는 월세다. 보증금이 있다고 하더라도 월세를 보완하는 수준의 소액이다. 왜 한국에만 전세가 뿌리내리게 됐을까.

◇ 우리나라에만 있는 전세제도

전세의 기원에 대해선 학자마다 의견이 분분하지만 역사 기록에 따르면 조선시대 말부터 이미 시행됐던 것으로 알려졌다.

현대와 같이 집 규모와 종류에 따라 맡기는 돈이 조금씩 달랐는데 통상 집값의 50∼80%, 계약기간은 1년이었다. 전세가 시작된 지 적어도 100년은 넘은 셈이다.

일제시대에는 주로 서울(경성)지역에서 발달했다. 해방 후 도시화 과정에서 전국으로 확산해 한국의 대표적인 주택 임대차 방식으로 자리 잡은 것으로 파악된다.

1960∼1970년대 서울로 인구가 물밀듯이 밀려들면서 집 주인들에게 전세 보증금은 불확실한 임차인의 신원을 보증하는 기능을 했다. 매월 약간의 임대료를 받는 것 보다 쉬운 일이기도 했다.

농촌에서 무작정 상경한 세입자들에게도 유일한 밑천이 땅을 팔아 마련한 얼마 안 되는 목돈을 새로운 삶의 터전에 정착할 때까지 안전하게 지키면서도 주거를 해결할 수 있는 ‘일거양득’의 방법이었다.

당시 집값이 급상승하면서 부동산 투기 열풍이 불었다. 집주인들은 전세를 놓고 그 전세금 새로운 집을 사는 방식을 거듭하며 부를 축적했다. ‘부동산 불패신화’가 이때부터 쓰여지기 시작했다.

◇ 선진국 임대시스템은

우리나라 주택시장 상황과 비슷한 미국, 영국, 독일, 프랑스, 캐나다 등은 임대 방식으로 대부분 월세를 활용 중이다. 주요 선진국에선 임대료 상한제, 인상률 상한제, 공정임대료 제도 등을 통해 임대료를 규제한다.

미국은 임대료 등록제를 시행 중 이다. 이를 등록하지 않으면 임대인에게 행정벌칙이 부과된다. 독일은 물가지수 상승률과 연동해 인상률 상한제를 적용한다.

영국은 임대료 조정관이나 임대료 조정위원회가 등록된 임차권에 대해 소매물가지수의 상승률을 기초로 결정한 공정임대료제도를 운영 중이다.

프랑스는 임대료를 인상한다면 임대차 계약에서 임대료의 증가율이 전국 건축비지수 상승률의 80%를 넘지 못하도록 한다.

임차인에 대한 안정장치에도 차이가 있다. 임대차 계약기간은 임차인이 임대차 종료의 의사표시를 하지 않는 한 계속 거주할 수 있도록 한다.

계약 종료를 세입자가 결정할 수 있다. 계약 종료에 대한 의사표시를 하지 않으면 계약은 자동갱신된다. 임대인이 갱신을 거절할 수도 있지만 정당한 갱신거절의 사유가 있어야한다.

갱신거절 사유와 인상률에 대한 아무런 제한이 없어 임대인의 일방적인 의사표시만으로 임대차 계약이 종료되는 우리나라 주택임대차보호법과는 대조적인 모습이다.

성동규 기자 sdk@

뉴스웨이 성동규 기자

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