오세훈, 용산 이어 세운지구 초고밀 개발 추진

오세훈 서울시장. 사진=연합뉴스 제공

오세훈 서울시장이 용산정비창 부지에 이어 세운재정비촉진지구도 용도·용적률 제한 없이 고밀 복합개발하는 방안을 추진한다.

각종 규제를 면제하는 특례법이 제정되면 기존의 법적 상한 용적률 1천500%를 뛰어넘는 창의적 디자인의 초고층 건물이 들어서게 할 계획이다.

연합뉴스에 따르면 세계도시정상회의(WCS) 참석차 싱가포르를 방문한 오 시장은 30일 싱가포르 마리나 원(Marina One)에서 이런 계획을 밝히고, 이를 실현하기 위한 서울판 화이트사이트(White Site) 적용을 포함한 '도심 복합개발 특례법' 제정을 정부에 요청했다.

싱가포르의 도시계획 정책인 화이트사이트는 개발사업자가 별도 심의 없이 허용된 용적률 안에서 토지의 용도를 자유롭게 정할 수 있게 한 제도다. 공간 효율이 극대화되고 필지에 다양한 기능을 유연하게 담을 수 있어 구도심 개발에 적용될 경우 지역 여건에 꼭 맞는 고밀 복합개발이 가능하다는 장점이 있다.

싱가포르는 토지이용의 효율성을 극대화하고 도시계획에 융통성을 주기 위해 1995년부터 이 개념을 도입해 운영 중이다. 오 시장이 찾은 마리나 원도 화이트사이트를 적용한 사례다.

마리나 원은 세계적 관광명소 마리나베이에 위치한 주거·관광·국제업무 복합개발단지다. 화이트사이트 덕분에 용적률 1천300%(지하 4층∼지상 34층)의 초고밀 복합개발과 유선형의 수려한 건축 디자인이 가능했다.

연면적 52만㎡ 규모에 주거시설 2동(1천42가구)과 상업시설 2동 등 총 4개 동으로 구성됐다. 건축물 내부에는 350종의 다양한 식물이 식재됐으며, 싱가포르 정부의 친환경 인증 최고등급(LEED플래티늄)을 받았다.

화이트사이트는 서울시가 2040 도시기본계획안에서 제시한 '비욘드 조닝'(Beyond zoning)과 유사하다. 비욘드 조닝은 용도 외에 높이·용적률 완화와 학교 조성 등 관련 법상 특례까지 인정하는 더욱 폭넓은 개념이다. 시는 주거·상업·공원 등으로 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정하게 해 유연한 개발을 유도하는 도심 복합개발을 구상하고 있다.

이런 방식이라면 한 건물에 운동장 없는 학교와 초고층 수직정원 등이 동시에 들어서고, 건물 안에 주택과 업무시설이 동시에 있어 엘리베이터를 타고 출퇴근하는 생활이 가능해진다. 또한 노후하고 활력이 떨어진 서울 구도심에 주거를 비롯해 업무·산업·문화·관광·교육·녹지 등 다양한 용도가 혼합된 초고층 복합단지가 들어서게 된다.

신규 주택을 건설할 토지가 절대적으로 부족한 서울 도심에 복합개발을 통한 '직주혼합' 도시를 조성함으로써 도시 외곽에서 출퇴근할 때 발생하는 교통문제와 환경오염을 줄이고, 24시간 활력이 끊이지 않는 도심을 만든다는 목표다.

오 시장은 "도심 복합개발은 교통혼잡과 환경오염을 줄일 뿐 아니라 도시철도망 건설에 투입되는 천문학적 예산, 베드타운 양산 등 우리가 모두 부담해야 하는 사회적 비용을 줄인다는 측면에서 단순한 지역개발과는 차원이 다르다"고 설명했다.

이어 "낙후한 서울 도심의 경쟁력을 혁신적으로 끌어올리려면 싱가포르와 같이 용도지역의 한계를 완전히 무너뜨린 복합개발이 절실하다"며 "용산이나 세운지구에 적용할 수 있으면 좋겠다는 생각을 한다"고 밝혔다.

현행 국토계획법상 비욘드 조닝이 아예 불가능한 것은 아니다. 용도지역 등에 따른 입지규제 없이 별도의 건축물 허용용도·용적률·건폐율·높이 등이 적용되는 '입지규제최소구역' 지정을 통해 할 수 있다.

그러나 국토교통부 지침상 입지규제최소구역 관련 세부 규정이 제한적이어서 비욘드 조닝을 완전하게 운용하려면 이를 뛰어넘는 수준의 특례를 인정받아야 한다는 게 시의 입장이다.

시 관계자는 "특례법은 2020년 법안이 처음 발의된 이후 올해 4월 대통령직인수위원회 과제로 제시되는 등 이미 국회, 중앙정부에서 제정 필요성에 대한 공감대가 형성돼있다"면서 "특례법에 서울 도심의 특수성이 충분히 담긴 세부 방안이 담길 수 있도록 지난달 '구도심 복합개발 태스크포스(TF)'를 구성해 운영에 들어갔다"고 전했다.

TF에는 서울시 주택정책실, 도시계획국, 균형발전본부 등 관련 부서와 서울연구원 등이 참여한다. 도심 개발범위부터 특례법 제정의 필요성, 사업방식, 공공성 확보방안 연구 등 제도를 전반적으로 들여다보고 도심 내에서 복합개발 사업에 적합한 후보지도 검토할 예정이다.

오 시장은 "특례법 제정에 대한 중앙정부의 과감한 결단과 지역 실정에 맞는 개발계획 수립·실행을 위한 지자체장의 실질적인 권한 법제화가 필요하다"며 "정부와 협력해 서울의 경쟁력 확보와 균형 발전, 각종 도시문제 해결을 위한 도심 복합개발을 실효성 있게 추진해나가겠다"고 말했다.

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