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“도심 재정비 미래사업···리모델링 아직 멀었다”

[창간기획]“도심 재정비 미래사업···리모델링 아직 멀었다”

등록 2016.10.25 09:45

신수정

  기자

한국은 몇시인가: 4차 산업혁명시대 백년대계 선택기로-건설사 미래설계짧은 공사기간과 적은 비용환경·재원낭비 재건축 대안내력벽 철거 규제는 걸림돌재건축 흥행에 선호도 낮아

당산 평화아파트 리모델링 공사현장. 사진=쌍용건설 제공당산 평화아파트 리모델링 공사현장. 사진=쌍용건설 제공

짧은 공사 기간과 적은 비용으로 아파트의 수명을 연장시키고 아파트의 변신을 돕는 기술이 있다. 바로 리모델링이다. 아파트 리모델링은 재건축 등의 재원 낭비를 막을 수 있는 유일한 도심 재정비 미래사업으로 알려져 있다.

아파트 리모델링은 15년 이상 된 아파트의 거주 조건을 개선하기 위해 ‘대수선’ 또는 ‘증축’ 공사를 하는 방식이다. 대수선은 기둥, 내력벽, 계단 등의 구조나 형태를 변경하는 것을 말하며 증축은 기존 건축물이 있는 대지에서 주거전용 면적의 30%까지 건축면적을 늘리는 것을 의미한다.

지난 2003년 5월 제도가 처음 도입된 후 여러 차례 개정이 이뤄졌고 2014년 4월에는 15층 이상의 아파트는 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 높이는 ‘수직증축’이 허용됐다. 그전에는 건물의 전후면이나 좌우 양단을 늘리는 ‘수평증축’만 가능했다. 수직증축은 수평증축에 비해 가구 수를 늘리기가 쉽다.

아파트 리모델링은 재건축 연한을 채우지 못한 아파트들이 짧은 공사기간과 비교적 저렴한 공사비용 등을 이유로 선호하는 기술이다. 정부도 무분별한 재건축을 막고 자원을 절약하는 리모델링 사업에 긍정적이다. 국토부는 아파트 등 공동주택 리모델링 시 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 사업 추진이 가능하도록 조만간 주택법 시행령 개정안을 마련해 연말까지 개정작업을 마무리하고 내년 시행할 계획이다.

미래 도심 재정비의 대안으로 리모델링이 적합하지만 이를 선호하는 주민들은 많지 않다. 국토교통부에 따르면 서울을 포함한 수도권에서 준공 15년 이상의 리모델링이 가능한 아파트가 200만 가구를 넘지만 지난해 말 기준 서울과 경기도에서 34개 단지(약 1만7000여 가구)만이 리모델링을 추진하고 있다.

서울시가 아파트 리모델링 기본계획을 발표하면서 서울시내의 리모델링 사업이 본격화될 것이라는 예상과는 달리 강남 재건축 단지의 고분양가 행진에 리모델링 대신 재건축으로 돌아서는 단지들이 늘고 있는 것이다.

건설사 역시 리모델링보다 사업성이 좋은 재개발·재건축을 선호하는 모양새다. 한 건설사 관계자는 “과거 재건축 진행과정에서 잡음이 끊이지 않고 분양시장이 좋지 않았을 경우의 대안으로 리모델링이 잠깐 인기 있었을 뿐이다”며 “건설사 입장에서는 리모델링보다 재건축이 수익률이 좋고 당분간 재건축 시장의 분위기가 좋을 것 같아 재건축을 선호하는 추세다”고 설명했다.

리모델링 시 세대 간 내력벽 철거를 일부 허용하겠다던 기존 방침을 철회한 것도 리모델링사업을 주춤하게 한 원인으로 지목된다. 국토부는 올해 1월 ‘2016년 업무계획’을 발표하면서 리모델링 시 내력벽 일부 철거를 허용하겠다는 방침을 밝히며 같은 층의 소형 세대를 합쳐 중형으로 늘리는 것이 가능할 전망이었으나 안전성 검증을 거쳐 최종 결론을 내겠다고 입장을 번복했다. 전문가들은 정부가 리모델링사업을 적극 지원해야 한다고 입을 모았다.

최현일 한국열린사이버대학 부동산금융학과 교수는 “노후 아파트 단지들이 모여있는 곳은 재건축이 쉽지 않고 특히 저층아파트가 아닌 중고층 아파트의 경우 재건축을 해도 사업성이 나오지 않을 가능성이 크다. 정부는 무분별한 재건축으로 사회 재원이 낭비되지 않도록 하고 노후화된 아파트 단지의 안정성을 위해 리모델링에 관련된 규제를 대폭 완화해야 한다”이라고 말했다.

신수정 기자 christy@

뉴스웨이 신수정 기자

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