보증기관이 집주인 대신 ‘전세보증금’ 반환대출받지 않아도 ‘반환보증’ 별도가입 가능
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사진=금융감독원 제공
최근 전세가격 하락으로 불이익을 당하는 사례가 속출하자 금융감독원이 세입자에게 유용할 ‘전세금 반환보증’에 대한 정보를 소개했다.
◇전세자금대출 보증서 보장 범위 확인해야=전세자금대출을 받을 땐 보증기관이 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데 그 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉜다.
먼저 ‘상환보증’은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환하는 보증이다. 다만 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환할 의무가 남아있으며 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 취해야 할 수 있다.
또 ‘반환보증’은 전세 계약 종료에도 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않을 때 보증기관이 임대인 대신 전세보증금을 반환하는 보증이다. 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 된다.
◇주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’에 주목=전세보증금을 확실히 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’을 이용하는 것도 방법이다.
보통 은행에서 판매하는 전세자금대출은 주택금융공사와 주택도시보증공사, 서울보증보험 등 3개의 기관에서 보증하는데 ‘반환보증’은 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다.
물론 모든 세입자가 ‘반환보증’을 선택해야 하는 것은 아니다. 입주할 거주지가 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 지속될 가능성이 높다거나 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 등 필요에 따라 선택하면 된다.
◇집주인에게 ‘채권양도’ 충분히 설명=주택도시보증공사의 안심대출과 서울보증보험의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받는다.
이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 ‘세입자와 맺는 계약’이며 임대인의 부동산 소유권에는 어떠한 영향도 없다.
하지만 일부는 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인할 수 있으므로 세입자는 사전에 이 같은 사실을 임대인에게 충분히 설명할 필요가 있다.
◇기존 세입자도 ‘반환보증’ 별도 가입 가능=대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않았거나 대출을 받지 않았다고 하더라도 반환보증만 별도로 가입할 수 있다. 주택도시보증공사와 서울보증보험이 단독가입 상품을 판매 중이다.
반환보증 별도가입 시엔 집주인의 사전동의를 얻지 않아도 된다. 단, 단독·다가구라면 다른 세대의 전세보증금 총액 등을 확인해야 해 임대인의 사전 협조가 필요할 수는 있다.
◇1개월 내 보증금 못받았다면 보증기관에 청구=전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못했다면 ‘임차권등기명령’을 마친 후 보증기관에 이행청구하면 된다.
‘임차권등기명령’은 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도다. 임차 주택 소재지의 관할 법원에서 신청을 받는다.
보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환하게 되며 세입자는 명도(집을 비워줌)를 완료해야 보증금을 수령할 수 있다.
금감원 관계자는 “전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있다”면서 “목적에 따라 보증을 신중히 선택해야 할 것”이라고 조언했다.
뉴스웨이 차재서 기자
sia0413@newsway.co.kr
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