설 이후 상가 등 수익형 돈 몰리나···토지시장도 기대

대출 규제 등 주택 투자 까다뤄워져

토지보상금 19조···땅 투자 늘수도

올해 설 이후에도 수익형 부동산 시장에 대한 관심이 꾸준할 것으로 전망된다. 한국은행의 저금리가 여전한 상황에서 주택시장의 대출규제로 인한 반사이익도 기대되고 있어서다.

작년까지 저금리에 기반한 유동성 장세가 오피스텔과 상가, 소규모 빌딩으로 자금을 쏠리게 만들었다면 올해는 비(非)주택에 대한 ‘반사이익’이 기대된다는 게 업계 전문가들 관측이다.

안정적인 임대 수입과 자산 가치 상승을 노리는 수요는 늘고 있는 반면 대출 규제 및 원리금 동시상환 의무화로 주택투자는 더 까다로워졌기 때문이다.

다만 금리 인상 가능성이 높고 가계부채를 줄이려는 정부 규제가 수익형 부동산으로도 점차 확대되는 점은 유의할 대목이다.

수익형 부동산시장도 공급과잉에 따른 수익률 하락 리스크가 확대되고 있어 공실률이 급격하게 상승하지 않은 지역을 선정하는 것이 중요하다고 업계는 지적했다. 

지난해 발표된 11·3 부동산 정책 등이 아파트 청약 및 대출 규제에 초점을 맞추고 있다. 때문에 전매제한과 청약통장 없는 ‘오피스텔’이 주목을 받고 있다.

상대적으로 소자본인 자기자본 1억~2억원을 투자해 매달 월세를 받을 수 있는 오피스텔은 지속적으로 개인투자자들의 관심을 끈다. 지난해 11월 발표된 ‘주택시장 안정화 관리방안’에서 정부가 서울과 수도권 주요 지역의 아파트 분양권 전매와 청약요건을 강화한 것도 영향을 미칠 수 있다는 분석이다. 하지만 업계는 금리 인상과 입주 물량 증가로 수익률은 답보 상태이거나 다소 떨어질 수 있다고 지적하고 있다.

실제 오피스텔은 올해(4만5641실)부터 연간 4만실 이상 입주가 진행되고 작년 10월 말부터 상호금융 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 한도도 기존 80%에서 70%로 최대 10%포인트 낮아져 대출 문턱이 높아졌기 때문이다. 때문에 앞으로 주택 임대사업자의 대출 상환 부담도 점차 커질 가능성이 커질 전망이다.

상가는 희소성 높아진다. 신규 택지지구 지정이 중단되고 상업용지가 감소하면서 분양 상가의 희소성은 더 높아지는 추세다. 시행사가 직영으로 운영하는 상업시설이 증가하는 점, 내수 침체로 임차가 원활하지 않은 것도 상가 공급을 줄이는 요인으로 꼽힌다. 김영란법 등 실시로 내수 경기의 침체로 분양가격마저 다소 떨어진다면 또 다른 투자자 유인 요소가 될 수 있다.

지식산업센터는 서울 도심, 강남 접근성이 좋은 지역의 경우 기업체의 선호도가 높아지고 있으며 분양 기업에 주어지는 세제 혜택 기간이 3년 연장돼 호재로 작용하고 있다.

토지는 지난해에 이어 올해도 상승세를 유지할 것으로 전망된다. 그동안 부동산 시장을 견인했던 주택시장 침체와 오피스텔의 낮은 수익률로 인해 갈 곳을 잃은 시중자금이 토지로 몰릴 것이란 전망이 지배적이다. 대출금리는 상승세를 보이는 반면 예금금리는 여전히 1%대에 머물고 있어 새로운 투자처가 나타나지 않는 한 시중자금이 부동산 시장을 떠나기 어렵다는 것이다.
 
올해는 2010년 이후 가장 큰 규모인 19조원의 토지 보상금이 풀릴 것이란 점도 이를 뒷받침 한다. 특히 토지 보상금으로 인근 20㎞ 내 다른 토지에 투자할 경우 취득세를 면제 받을 수 있어 토지 보상금이 풀리면 인근 토지 시세가 함께 오르는 경우가 많다.

부동산일번가 장경철 이사는 "올해 수익형 부동산과 토지 시장의 전망은 주택시장에 비해 좋은편이지만 수익형 상품은 공급과잉과 금리인상이라는 악재를 더불어 안고 있어 지역별 공급물량과 입지를 잘 선택하고 토지의 경우 산업, 교통, 인구의 시너지가 높은 곳을 선택해야 한며 대형 국책사업을 주목하고 국내뿐 아니라 외국인투자현황도 살펴야 한다"고 말했다.

설 이후에도 수익형 부동산 상품들이 속속 선보이고 있다. ㈜굿몰은 인천광역시 중구 운북동 962번지 일대에 수익형 부동산의 신 트렌드 글로벌 비즈니스몰인 ‘영종도 미단시티 굿몰’을 오는 3월 공식 분양을 앞두고 매매예약제를 실시중이다. 굿몰의 입지는 미단시티의 서북단에 위치하고 있으며 연면적 약 102,671㎡에 지하 2층~지상 5층 규모로 4개동으로 지어지며 상업시설 약 900여개, 오피스텔 168실로 구성된다. 2019년부터 국제비지니스센터를 위시해 제조업상설전시장, 면세점, 의료관광, 오피스텔 등을 추진, 영위하도록 건설되는 복합판매시설다.

다인건설은 하남 미사지구 자족기능 확보 시설 11-1블럭과 2블럭, 21-1블럭에 로얄팰리스테크노 미사 1, 2, 3차를 동시 분양할 예정이다. 각각 1개동으로 지하 4층에서 10층 규모로 총 연면적은 22만4550여 ㎡로 창고, 지식산업센터(아파트형 공장), 근린생활시설(지원상가), 기숙시설로 구성된다. 테크노 독점상권를 확보한 상가는 1층 층고 최대 7m, 전층 층고 6m이상의 층고가 적용된다. 수변공간(일부)으로 수변 조망이 되는 스트리트형 상가로 설계되며 업무시설과 주거시설 편의시설을 하나로 모은 신개념 구조 ‘올인원 비즈니스 환경’이 조성된다.

하남시 미사지구 업무시설용지 5, 7블록에 '퀸즈파크 미사' 1차 750실, 2차 593실이 들어선다. 1차는 지하 5층~지상 17층, 2차는 지하 5층~지상 15층 규모로 지상 1층~2층까지는 상업시설인 상가, 지상 3층~17층, 15층까지 오피스텔 1343세대로 조성된다. 오피스텔은 중정형 설계를 도입한다. 층고가 4.2m에 달하는 복층형 구조와 개방형 창호를 적용한다. 2층 다락방 층고 또한 1.27m로 침실 공간으로도 활용할 수 있다. 1층은 거실 및 주방, 화장실로 구성된다.

서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 상가와 오피스인 '강동역 파밀리에 테라자'에 스세권과 제2의 경리단길 장진우 거리가 조성된다. 천호대로변 업무동 상가도 분양중이다. 지상 1층~5층이 상가로 공급하며 실투자금은 5억원대 부터며, 전용면적은 66.69~325.40㎡으로 1층에 스타벅스, 2~3층에 하나은행. 4~5층에는 소아과, 이비인후과, 마취통증과, 치과, 피부과 입점하여 운영 중이다. 6~21층은 오피스로 분양을 앞두고 있으며, 추천업종으로는 보험, 금융, 일반기업체, 엔터테인먼트사 등이 있다.

부산광역시 해운대구 우동 645-2,645-4번지 일대에 부산 우동 비지니스 호텔인 해운대 블루스토리 분양형 호텔을 분양중이다. 부산 최초 전 객실 테라스 제공, 연면적 1만3397.06㎡, 총 304실 규모, 지하 5층부터 지상18층 규모로 건축되며 3층~5층은 복층구조 이며, 6층~18층은 단층으로 공급된다. 복층구조로 해운대 최초로 건물이 18층 구조이지만 다른 건물 25층 규모다. 해운대역, 동백역 더블역세권이며 해운대역 비치라인 도보 30초로 해운대 앞, 광안대교 조망권을 갖췄다. 계약금은 10%이고 중도금은 60% 전액 무이자로 혜택이 있다.