[포커스]新버블지역 ‘위례·동탄2·김포한강’ 분양시장 과열 주의보

떴다방 프리미엄 폭탄돌리기 위험수위

입지·공급과잉·분양가 꼼꼼히 따져봐야

최근 부동산 시장에 거품이 끼고 있다는 지적이 나오고 있는 가운데 위례 동탄2 김포한강 등 택지지구 신도시 분양시장이 과열되고 있다는 분석이 나오고 있다. 사진은 위례신도시 현장 전경(출처=뉴스웨이 DB)

집값 ‘거품’ 우려가 커지고 있다. 진원지는 분양시장이다. 재건축· 재개발 활성화, 분양가상한제 폐지, 청약제도 간소화 등 정부의 각종 규제완화로 분양 시장이 달궈지더니 어느새 과열을 우려하는 수준에 이르렀다는 분석이 지배적이다.

특히 과거 강남3구, 목동, 용인 등 이른바 버블세븐 지역이 그랬듯이 거품이 낀 지역 은 추락 강도가 더 큰 만큼 수요자들의 주의가 요구된다. 그 피해는 고스란이 서민들의 몫이기 때문. 최근 부동산 시장에 다시 거품이 끼고 있다. 수도권 택지지구를 비롯해 서울 재개발, 재건축 단지를 중심으로 빠르게 확산되고 있는 분위기다. 거품 붕괴 가능성에 대비해야 하는 新버블 지역은 과연 어디일까.

건설·부동산업계에 따르면 가장 먼저 살펴봐야 할 지역이 바로 ‘위례신도시’다. 위례는 지난해 부터 부동산 시장의 훈풍을 선도하며 완판(완전판매)신화를 써 내려온 주역이다. 하지만 위례신도시 주택공급 계획이 군부대 이전 문제 등으로 좌초되면서 일부 웃돈이 빠지기 시작하고 있는 것으로 알려졌다. 수도권 남부 최대 신도시인 동탄2신도시도 수요가 몰리면서 과도하게 형성된 프리미엄이 일부 빠지고 있다는 얘기다.

부동산 업계에 따르면 지난해 적게는 수천만원에서 최고 2억~3억원까지 프리미엄이 형성됐던 위례신도시는 최근들어 웃돈이 반토막 나는 단지가 일부 나오고 있는 것으로 알려졌다. 앞서 분양때마다 완판행진을 이어가며 수요자들이 몰리자 이른바 ‘떴다방’ 업자들이 ‘폭탄 돌리기’를 통해 과도한 프리미엄을 형성시킨 것이다. 여기에 위례 트램선의 사업성의 불투명해지자 민간사업자 선정조차 못하고 있는 실정인 것으로 알려졌다.

동탄2신도시도 위례신도시와 같은 전철을 피하기 어려울 것이라는 분석이 나온다 2013년 말까지만 해도 2000만~3000만원선에 불과했던 프리미엄이 최근에는 대략 4000만원에서 최고 1억원을 넘기는 등 과열 양상을 보이고 있기 때문이다. 동탄2신도시 평균 분양가는 3.3㎡당 1150만~1200만원 선으로 프리미엄까지 감안한다면 서울 도심에 아파트를 구매할 수 있는 금액이다.

동탄2신도시가 제 아무리 서울 접근성이 좋고 주거 선호지역이라고 하더라도 서울 내 아파트 가격이 비싸다면 위례신도시와 마찬가지로 자연히 웃돈이 빠질 수밖에 없다는 의미다.

공급과잉도 도마위에 오르고 있다. 올해에만 총 1만4388가구의 입주가 예정돼 있어 가격 하락이 예상되는 까닭이다. 매물이 늘면 전세금이 낮아지면서 무리해서 분양권을 사드린 이들이 전세금을 낮춰 집을 내놓기 시작할 경우 집값 역시 하락할 수 있다는 뜻이다.

향후 7만여 가구의 분양 물량도 문제다. 남양주 다산신도시, 구리 갈매지구 등 서울 접근성도 좋고 가격까지 저렴한 택지지구들이 등장하면 동탄2신도시도 미분양사태에 따른 가격 하락도 배제할 수 없다는 지적이다.

모처럼 온기가 돌고 있는 김포 한강신도시에도 거품 주의보가 내려졌다. 신규 분양단지의 가격이 높아지고 있어서다. 부동산114에 따르면 현재(5월 3주차 기준) 한강신도시 신규 분양 아파트의 평균 가격은 3.3㎡당 1018만 원이다. 이는 한강신도시 평균 분양가가 최저점에 달했던 2013년 801만 원보다 무려 27% 정도 오른 것이다.

전문가들은 수요자가 옥석을 가리는 지혜가 필요하다고 밝혔다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “내집 마련 수요자들은 아파트 청약에 앞서 단지 입지를 비롯해 분양가격이 적정한 지, 공급과잉 문제는 없는지 등을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”고 강조했다.

김성배 기자 ksb@