‘이상과열’ 수도권 경매시장···무슨 일?

대리입찰 급증···경매시장 군불

NPL투자 인기, 고가 입찰 증가세

전문가 “급매물 구매가 더 안전”

서울 동대문구 전농동 아파트 단지 전경. 사진=김동민 기자 life@

수도권 부동산 경매시장이 ‘이상과열’ 양상을 띠고 있다. 전세난 심화 등으로 주택 경매에 대한 관심 증가로 인해 대리입찰이 급증하면서 브로커들이 경매 가격을 올리고 있기 때문으로 분석된다.

실제 부동산 경기침체로 수입이 감소한 공인중개업소와 부동산 컨설팅업자들은 경매 매수 신청을 대리하면서 매물을 적극적으로 권장하고 있다.

경매 브로커들은 낙찰받은 매물의 감정가의 1%나 최저 매각가격의 1.5%를 수수료로 받는다. 때문에 어떻게든 경매에서 낙찰을 받으려고 높은 가격으로 입찰하려고 한다.

고가 낙찰에 대한 고객들의 항의에 대비해 경매 브로커들은 일명 ‘바지’를 내세우는 수법까지 동원하고 있다. ‘바지’는 브로커가 입찰한 가격보다 조금 낮은 가격으로 입찰에 참여해 비싼 가격에 낙찰받지 않는 것처럼 꾸미는 역할을 담당한다.

이에 따라 최근 경매시장에서는 매각가율이 감정가격을 초과하는 고가 낙찰이 발생하고 급매물보다 높은 가격에 낙찰되는 사례도 발생하면서 대리입찰을 맡긴 실수요자들이 피해를 보고 있다.

경매브로커 증가와 더불어 NPL(Non Performing Loan. 부실채권)투자가 경매 시장을 과열시키는 원인 중 하나로 꼽힌다.

관련 업계에 따르면 NPL 주택 물건 경매 낙찰 건수는 2009년 1420건에서 2013년에는 4666건으로 증가했으며 낙찰 금액도 2009년 4332억원에서 2013년에는 1조5088억원으로 증가했다. 이 중 10%~20% 정도 물건이 개인투자가에게 판매됐다.

NPL투자는 금융기관이 위험자산 대비 자기자본(BIS)비율을 관리를 위해 부실채권을 대출금보다 낮은 가격으로 자산관리회사(AMC)에 매각하면 부동산 근저당권 형태의 NPL을 넘겨받은 AMC가 해당 주택 경매를 통해 채권을 회수하는 구조다.

자산관리회사들이 일부 부동산 근저당권을 개인투자자에게 판매하면 자산관리회사로부터 부동산 근저당권 형태의 NPL을 구매한 개인투자자는 직접 해당 물건의 경매 입찰에 참여해 해당 물건을 낙찰받아 추가로 시세차익을 노린다.

NPL을 보유한 개인투자자가 직접 해당 물건을 낙찰받아 시세로 매각하면 경매 차익은 물론 양도소득세를 내지 않아도 된다. NPL을 보유한 투자자가 해당 물건을 낙찰을 받으면 채권을 회수한 것이므로 주택을 매각할 때 세금을 내지 않는다.

개인투자자는 NPL 매각 물건을 낙찰받기 위해 상대적으로 높은 입찰 가격을 제시한다. 이처럼 최근 대다수의 고가입찰 사례는 경매 브로커 등을 통해 이루어지거나 NPL 투자자가 고가 입찰을 하는 사례가 대부분이다.

부동산 전문가들은 부동산 경매를 통해 내 집을 마련하는 것은 복잡한 권리분석과 명도(임차인 등 기존 점유자를 내보내는 과정) 등 여러 가지 위험을 동반해 경매 절차에 익숙하지 못한 일반 실수요자는 쉽지 않다고 경고한다.

업계 한 관계자는 “최근 매각가율이 많이 올라 상대적으로 저렴한 가격이라는 경매의 유일한 장점도 많이 사라진 상태”라며 “실수요자가 여러 가지 위험을 안고 있는 경매 시장보다는 급매물 위주의 주택을 구매하는 것이 더 안전하다”고 조언했다.

성동규 기자 sdk@